Autor: Redaktion

Gründungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Rechte und Pflichten des werdenden Wohnungseigentümers

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Grundbucheintragung

Ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft noch in der Gründungsphase, stellen sich dem Erwerber einer der Eigentumswohnungen ganz spezielle Fragen. So muss er wissen, ab wann er, wenn er noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, für die Kosten und Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird, ist auch dann als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, wenn er den Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt (Az. V ZR 196/11). Der im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Veräußerer haftet nicht gesamtschuldnerisch für die Lasten der Wohnung, wenn der Erwerber als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist.

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Tagesmutter braucht Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft

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spielendes Kind

Eine Kölner Tagesmutter darf ihre Wohnung künftig nicht mehr als Kindertagespflegestelle nutzen, weil ihr die gemäß Teilungserklärung erforderliche Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlte. Der Bundesgerichtshof sah in der Nutzung der Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder die „Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung“ im Sinne der Teilungserklärung. Für eine solche Tätigkeit brauchte die Frau die Zustimmung des Verwalters oder einer ¾-Mehrheit der Wohnungseigentümer. Die Richter trafen mit ihrem Urteil (Az. V ZR 204/11, 13. Juli 2012) jedoch keine grundsätzliche Entscheidung darüber, ob eine Tagesmutter in einem Wohnhaus Kinder betreuen darf.

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WEG-Verwaltung gesucht? Bonität prüfen!

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Wer eine WEG-Verwaltung sucht, sollte gegebenenfalls an eine Bonitätsprüfung denken.

Dass eine Eigentümergemeinschaft, die eine WEG-Verwaltung sucht, bei der Auswahl auf Seriosität und auf einen ausreichenden Versicherungsschutz achten sollte, wissen regelmäßige Leser unseres Infoportals schon seit Längerem. Neu ist allerdings, dass Wohnungseigentümer nach einer aktuellen Gerichtsentscheidung manchmal sogar ausdrücklich verpflichtet sein können, die Bonität der WEG-Verwaltung zu prüfen.

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Urteil: Bayerischer Wohnungseigentümer durfte Gartenzaun bauen

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Zaun eines Wohnungseigentümers

Mancher Haus- oder Wohnungseigentümer liebt seinen Gartenzaun – ein anderer kann gut darauf verzichten. Daran kann sich in einer Eigentümergemeinschaft schon einmal ein Streit entzünden. So geschah es in einer WEG in Bayern. Hier besaßen einige Eigentümer, denen Wohnungen im Erdgeschoss gehörten, auch ein individuelles Nutzungsrecht an einer kleinen Gartenfläche vor ihrer jeweiligen Wohnung. Der Rest des Vorgartens gehörte zum Gemeinschaftseigentum. Einer der Wohnungseigentümer grenzte seinen eigenen Gartenanteil mit einem Zaun und einer Hecke ab, was bei den übrigen Miteigentümern der Wohnanlage auf wenig Gegenliebe stieß.

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Ende des Schornsteinfegermonopols – Wohnungseigentümer dürfen ab 2013 ihren Schornsteinfeger wählen

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Wohnungseigentümer dürfen sich ihren Kaminkehrer ab 2013 frei aussuchen

Mit dem Ende des Schornsteinfegermonopols dürfen Wohnungseigentümer-Gemeinschaften ebenso wie Hauseigentümer ab 2013 ihren Schornsteinfeger selbst wählen. Damit verbunden ist die Pflicht, sich künftig selbstständig um einen Termin mit einem Kaminkehrer zu kümmern. Für eine Eigentümergemeinschaft wird dies in der Regel die WEG-Verwaltung übernehmen. In Zukunft behält der zuständige Bezirksschornsteinfeger nur noch bestimmte Kontrollbefugnisse. Für die regelmäßigen Wartungs- und Reinigungsarbeiten können die Haus- und Wohnungseigentümer dann unter allen zugelassenen Schornsteinfegern und Handwerksbetrieben frei wählen. Wir erklären Ihnen, was diese Neuigkeit für Ihre WEG und für die Verwaltung bedeutet.

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Wohnungseigentümer musste Schwimmbad-Erweiterung nicht mitbezahlen

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Ein großes Schwimmbad wie dieses müssen Wohnungseigentümer nicht immer mitbezahlen.

Wohnungseigentümer müssen nicht jede bauliche Veränderung an ihrer Wohnanlage mitfinanzieren. Das unterstreicht ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs. Hintergrund: Eine Eigentümergemeinschaft aus München hatte mehrheitlich beschlossen, das Schwimmbad der gemeinsamen Wohnanlage zu erweitern. Für die Badenden sollte ein zusätzlicher Ruheraum gebaut werden, so wünschte es sich die Mehrheit. Daran war jedoch nicht jeder Wohnungseigentümer interessiert, und so stimmten auch nicht alle in der Eigentümerversammlung zu. Der Mehrheitsbeschluss wurde aber von niemandem wirksam angefochten und der Ruheraum wurde gebaut. Doch nicht alle mussten zahlen.

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Mangelnde Sorgfalt der WEG-Verwaltung hat langfristige Folgen

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Die WEG-Verwaltung bemerkte die neuen Fenster an der Hausrückwand nicht.

Wie wichtig eine professionelle WEG-Verwaltung ist, zeigt sich nicht allein im Umgang mit hochkomplexer juristischer, technischer oder betriebswirtschaftlicher Materie. Manchmal kommt es auch auf die einfachen Dinge an. So unterließ es ein Verwalter in Hessen, die Wohnanlage einer WEG regelmäßig zu begehen. Dadurch bemerkte er nicht, dass einzelne Wohnungseigentümer eigenmächtig neue Fenster an der Hausrückseite eingebaut hatten. Damit hatten sie das Aussehen der Wohnanlage verändert.

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BGH-Urteil zur WEG-Verwaltung: Kölner Wohnungseigentümer behalten Anspruch auf Brandschutz

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Feuertreppe an einer Hauswand

Wie der Bundesgerichtshof kürzlich in einem Beispielfall zur WEG-Verwaltung aus Köln entschied, kann der Anspruch von Wohnungseigentümern auf einen angemessenen Brandschutz im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht verjähren. Das gilt auch, wenn durch Umbaumaßnahmen ein Rettungsweg verloren geht, wodurch gegen Feuerschutzvorschriften verstoßen wird, und dies dann mehr als drei Jahre lang unbeanstandet bleibt.

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Interview: Richtige Software hilft der WEG-Verwaltung bei der Instandhaltung

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Interviewpartner von der WEG-Verwaltung

So sollte WEG-Verwaltung nicht aussehen: Mitten in die aufwändige Sanierung der Hausfassade platzt die Nachricht, dass das Dach, das offenbar schon länger erneuerungsbedürftig war, nun dringend repariert werden muss. Die dafür benötigten Mittel sind jedoch kurzfristig kaum aufzutreiben, da die Fassadenarbeiten die Instandhaltungsrücklage fast aufgebraucht haben. Besser ist es, den Instandhaltungsbedarf vorausschauend zu planen. Dabei hilft der WEG-Verwaltung der Einsatz der richtigen Software, die Prognosen über künftig nötige Baumaßnahmen erleichtert.

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Aufteilung von Wohnungseigentum schafft keine neuen Stimmrechte in der WEG

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Aufteilungsplan für das Wohnungseigentum mit Rechner, Zirkel und Lineal

Teilt ein WEG-Mitglied sein Wohnungseigentum in mehrere Einheiten auf und verkauft diese an verschiedene Erwerber, dann entstehen keine neuen Stimmrechte für jeden einzelnen Käufer, wenn in der Eigentümergemeinschaft ein Stimmrecht nach Köpfen gilt. So urteilte kürzlich der Bundesgerichtshof. Denn der Einfluss der anderen Wohnungseigentümer in der WEG darf nicht dadurch gemindert werden, dass plötzlich neue Stimmberechtigte hinzukommen. Anders sieht es aus, wenn ein Eigentümer von vornherein mehrere Einheiten besitzt und diese dann einzeln verkauft.

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BGH-Urteil zur WEG-Verwaltung: Eigentümer darf mehrere Vertreter zur Versammlung schicken

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Eine Eigentümerversammlung debattiert über die WEG-Verwaltung.

In einem Urteil zur WEG-Verwaltung kam der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich zu dem Schluss, dass ein Wohnungseigentümer mehr als eine Person bevollmächtigen darf, an seiner Stelle an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Kommt es zur Stimmabgabe, müssen sich die Vertreter im Zweifelsfall selbst koordinieren, wer im Namen des Eigentümers wie abstimmen darf. Dies gilt zumindest, solange der Vertretene keine Weisungen erteilt hat.

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WEG-Verwaltung als wandelndes Gedächtnis der Wohnungseigentümer

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Mitarbeiterin der WEG-Verwaltung zwischen Aktenordnern der Wohnungseigentümer

Die WEG-Verwaltung bewahrt zahlreiche Unterlagen für die Eigentümergemeinschaft auf. Mit Fragen wie: „Was wurde doch gleich auf der letzten Versammlung beschlossen?“ oder „Welche Regelung steht nochmal in der Gemeinschaftsordnung?“ wenden sich viele Wohnungseigentümer an ihren WEG-Verwalter. Nach Terminvereinbarung können die Eigentümer selbst Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen. Grundsätzlich ist dieses Einsichtsrecht unbeschränkt.

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WEG-Verwaltung empfängt Klage wegen Verwalterwahl

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Postbote stellt WEG-Verwaltung (Köln) die Klage zu

WEG-Verwaltung Köln. Die Mitglieder einer Kölner WEG waren ordentlich in Streit geraten: Nach einer Eigentümerversammlung klagten mehrere Eigentümer gegen die Wahl der neuen Verwaltung. Vor Gericht landeten auch die Jahresabrechnung der WEG und die Bestellung neuer Verwaltungsbeiräte. Bei so vielen Rechtsstreitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern mag es kaum noch verwundern, dass sich die Auseinandersetzungen schließlich auch auf die Gerichtspost erstreckten.

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Nutzungsrechte am Wohnungseigentum waren ungenau definiert

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Wohnungseigentum mit Garten

Wird Wohnungseigentum nach dem WEG-Gesetz aufgeteilt, dann wird normalerweise genau festgelegt, welche Flächen für die Gemeinschaft nutzbar sind und welche nur einzelnen Eigentümern zustehen. Es gibt aber Fälle, in denen dieser Grundsatz nicht beachtet wird. Manchmal soll die exakte Aufteilung des Sondereigentums auch in die Zukunft verschoben werden – dabei aber gibt es rechtliche Fallstricke.

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Ehemalige WEG-Verwaltung durfte kein Hausgeld einziehen

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Inkasso - das darf in der Regel nur die aktuelle WEG-Verwaltung.

Als die ehemalige WEG-Verwaltung offene Hausgeldforderungen einziehen wollte, weigerte sich ein Wohnungseigentümer zu zahlen: Zwar war die Ex-Verwalterin einer Wohnanlage erst kürzlich abberufen worden, wollte aber noch das Hausgeld und eine Sonderumlage für die WEG eintreiben und betrieb dazu sogar eine Zwangsvollstreckung. Der Wohnungsbesitzer wehrte sich mit dem Argument, dass die ehemalige Verwalterin nicht mehr zuständig und somit nicht mehr zum Forderungseinzug berechtigt sei.

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