Aufteilungsplan für das Wohnungseigentum mit Rechner, Zirkel und Lineal

Aufteilung von Wohnungseigentum schafft keine neuen Stimmrechte in der WEG

Aufteilungsplan für das Wohnungseigentum mit Rechner, Zirkel und Lineal
© Raffalo – Fotolia

 Teilt ein WEG-Mitglied sein Wohnungseigentum in mehrere Einheiten auf und verkauft diese an verschiedene Erwerber, dann entstehen keine neuen Stimmrechte für jeden einzelnen Käufer, wenn in der Eigentümergemeinschaft ein Stimmrecht nach Köpfen gilt. So urteilte kürzlich der Bundesgerichtshof. Denn der Einfluss der anderen Wohnungseigentümer in der WEG darf nicht dadurch gemindert werden, dass plötzlich neue Stimmberechtigte hinzukommen. Anders sieht es aus, wenn ein Eigentümer von vornherein mehrere Einheiten besitzt und diese dann einzeln verkauft.

Hintergrund des Urteils ist ein Vorfall in einer niedersächsischen Eigentümergemeinschaft. Deren Mitglieder besitzen zusammen eine Wohnanlage mit Vorder- und Hinterhaus. Das Vorderhaus besteht aus elf Wohneinheiten, die verschiedenen Wohnungseigentümern gehören. Das gesamte Hinterhaus gehörte bisher einer einzigen Teileigentümerin und war die zwölfte Wohneinheit der WEG. Nun teilte die Besitzerin des Hinterhauses dieses in neun Einheiten auf, um diese einzeln verkaufen zu können.

In der Eigentümergemeinschaft galt bei gemeinsamen Entscheidungen stets ein Stimmrecht nach Köpfen. Nun wollten die WEG-Mitglieder aber verhindern, dass durch die Aufteilung des Wohnungseigentums und den Verkauf einzelner Wohnungen bis zu acht zusätzliche Stimmberechtigte hinzukommen könnten. Deshalb beschlossen sie auf einer Eigentümerversammlung, dass bei einem Verkauf kein neues Stimmrecht entstehen solle. Dagegen wehrte sich die Eigentümerin der Hinterhauswohnungen vor Gericht. Sie befürchtete, dass sie es schwerer haben würde, die Wohnungen zu verkaufen, wenn die Erwerber ohne Stimmrecht in der Gemeinschaft dastehen würden.

Neues Wohnungseigentum verschiebt Mehrheitsverhältnisse in der Eigentümerversammlung nicht

Der Bundesgerichtshof aber bestätigte den übrigen Eigentümern, dass die Aufteilung von Wohnungseigentum nicht zur Entstehung neuer Stimmrechte führen und damit den Einfluss der bisherigen Teileigentümer verringern dürfe. Denn mit dieser plötzlichen Verschiebung der Gewichte in der Eigentümerversammlung hätten die anderen nicht rechnen können. Anders hätte es ausgesehen, wenn das Hinterhaus von vornherein aus separaten Einheiten bestanden hätte, die die Eigentümerin nun einzeln verkauft hätte. Dann, so die Richter, hätten die anderen Eigentümer jederzeit damit rechnen müssen, dass neues Wohnungseigentum und neue Stimmrechte entstünden.

Im vorliegenden Fall müssen sich die künftigen Erwerber der neuen Einheiten das bestehende Stimmrecht für das Hinterhaus teilen. Wenn es dort am Ende neun einzelne Wohnungsbesitzer geben sollte, bekäme somit jeder ein Neuntel Stimmrecht für sein Wohnungseigentum.

Ein Kommentar

  1. Vorherige Ausführungen sind auch von mir. Wurden wegen eines Fehlers zu früh eingestellt und konnten von mir aber nicht mehr geändert werden. Deshalb nochmal alles von vorn, berichtigt und vollständig:

    Ausführungen sind zwar schon über zwei Jahre alt, aber immer noch so aktuell, dass man darauf antworten kann.
    Die Entscheidung des BGH möchte ich lieber nicht kommentieren. Rechtunsicherheit besteht vor und nach dem Urteil des BGH und Rechtstreitigkeiten sind, egal, wie man es nimmt, vorprogrammiert. Weshalb soll man aber für ganz klare Linien sorgen, wenn in dieser Branche viele Menschen viel Geld verdienen können.

    Ganz egal, wie man es nimmt, solange die Mehrheit in einem Haus liegt, können die Eigentümer des anderen Hauses immer benachteiligt sein. Den Eigentümern im Vorderhaus kann es nur darum gegangen sein, dass sie um ihre Mehrheit in der Eigentümergemeinschaft fürchteten (weshalb wohl?)

    Fallbeispiel: Alle Eigentümer des Vorder- und Hinterhauses tragen alle Kosten der gesmaten Wohnanlage (ist ja eine Wohnungseigentümergemeinschaft) entsprechend ihrem Miteigentumsanteil. Die Eigentümer des Vorderhauses sind in der Mehrheit, haben aber mit dem Hinterhaus nichts am Hut. Im Hinterhaus bröckelt der Putz von den Außenwänden, Zufahrtswege/Treppenaufgänge nutzen sich ab und die Eigentümer im Hinterhaus wollen entsprechende Renovierungen. Obwohl die Eigentümer des Hinterhauses auch ihre Instandhaltungsrücklage einbringen sind die Eigentümer des Vorderhauses in den Abstimmungen bei den Eigentümerversammlungen gegen diese Maßnahmen, weil sie am Hinterhaus sparen möchten. So sind die Eigentümer des Vorderhauses jahrelang in der Lage, Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen zu blockieren. Und das Hinterhausgebäude verfällt Jahr um Jahr ein Stück mehr. Und was haben die Teileigentümer des Hinterhauses für Möglichkeiten, den drohenden Verfall Ihres Eigentums zu verhindern? Wie und ab wann besteht denn Aussicht, dass die Eigentümer des Hinterhauses eine ganz klare Aussicht haben, zu erreichen, dass eine notwendige ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Vermögens am Hinterhaus erfolgt?

    Und dann will ich mal weiter spinnen. Jetzt sind durch die jahrelangen Versäumnisse Wege und Treppen teilweise in einem Zustand, dass ihre Benutzung eine erhöhte Gefahr darstellt. Trotzdem lehnt die Mehrheit des Vorderhauses wieder dringend notwendige Maßnahmen ab, mit der Begründung: so wichtig ist das nicht und wenn einem Benutzer was passiert und Ansprüche (Schadenersatz/Schmerzensgeld/Regress) auf uns zukommen, dann sind wir ja versichert: Wie wollen die Eigentümer überhaupt die notwendigen Maßnahme auf ganz normalem Weg (ohne gerichtliche Inanspruchnahme) überhaupt durchsetzen? Sie wollen, das nichts passiert, können gegen dien Mehrheitsbeschluss nichts unternehmen. Dann stürzt ein Besucher und zieht sich schwerste Verletzungen zu. Nun kommen Forderungen auf die Eigentümergemeinschaft zu und die, jeder Eigentümer entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu tragen hat. Was haben diese Eigentümer des Hinterhauses überhaupt für eine Möglichkeit. aus der Mithaftung herauszukommen? Fragen um Fragen. Sie könnten natürlich auch das Baurechtsamt anrufen. Das stellt dann fest, dass die Wege so unsicher sind, sperrt diese aus sicherheitstechnischen Gründen, und dann kommen die Eigentümer nicht mal mehr in ihr Haus. Und dann müssen Sie noch mit finanziellem Aufwand klagen und wissen nicht einmal, was bei einem Rechtsstreit herauskommt.

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