Grundbucheintragung

Gründungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Rechte und Pflichten des werdenden Wohnungseigentümers

Grundbucheintragung
© Villa Florida

Ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft noch in der Gründungsphase, stellen sich dem Erwerber einer der Eigentumswohnungen ganz spezielle Fragen. So muss er wissen, ab wann er, wenn er noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, für die Kosten und Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft aufkommen muss. Der Bundesgerichtshof stellte klar: Ein Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertrag vor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird, ist auch dann als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, wenn er den Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt (Az. V ZR 196/11). Der im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Veräußerer haftet nicht gesamtschuldnerisch für die Lasten der Wohnung, wenn der Erwerber als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist.

In dem Fall, der dem Urteil vom 11. Mai 2012 zugrunde liegt, war die Beklagte Eigentümerin einer Wohnanlage, die sie in Wohnungseigentum aufteilte. Eine Wohnung und zwei Tiefgaragenstellplätze verkaufte sie mit notariellem Vertrag im Juli 2004. Für die Erwerberin wurde am 19. Juli 2004 eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Mit einer Auflassungsvormerkung kann sich ein Käufer kostengünstig rückversichern, dass die erworbene Immobilie später in jedem Fall rechtlich wirksam an ihn übertragen wird. Denn die Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch dauert eine Weile.

Im September 2004 wurde der erste weitere Erwerber in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entstand. Unklar ist, wann die Erwerberin der ersten verkauften Wohnung diese und die Stellplätze tatsächlich in Besitz nahm und ob dies vor oder nach der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft der Fall war.

Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von der Beklagten unter anderem Zahlung aus den Abrechnungen der Jahre 2007 und 2008 sowie rückständiges Hausgeld aus den Jahren 2009 und 2010, jeweils bezogen auf die zuerst verkaufte Wohnung nebst Tiefgaragenstellplätzen. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof meint. Vielmehr sei die Erwerberin als so genannte werdende Wohnungseigentümerin verpflichtet, die Kosten zu tragen. Als Pendant hierzu dürfe sie auch bereits Mitwirkungsrechte an der Gemeinschaft wahrnehmen. Der eigentliche Eigentümer haftet dann auch nicht als Gesamtschuldner, wie die Richter betonen.

Bereits 2008 hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass es beim Ersterwerb einer Wohnung vom teilenden Eigentümer angemessen sein kann, die Anwendung der Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes vorzuverlegen (Beschluss vom 5. Juni 2008, Az. V ZB 85/07). Gemeint ist damit, dass der Erwerber auch dann, wenn er noch nicht eingetragener Eigentümer ist, dennoch als solcher behandelt wird.

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