Wohnungseigentum mit Garten

Nutzungsrechte am Wohnungseigentum waren ungenau definiert

Wohnungseigentum mit Garten
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 Wird Wohnungseigentum nach dem WEG-Gesetz aufgeteilt, dann wird normalerweise genau festgelegt, welche Flächen für die Gemeinschaft nutzbar sind und welche nur einzelnen Eigentümern zustehen. Es gibt aber Fälle, in denen dieser Grundsatz nicht beachtet wird. Manchmal soll die exakte Aufteilung des Sondereigentums auch in die Zukunft verschoben werden – dabei aber gibt es rechtliche Fallstricke. Dies zeigt ein Anfang 2012 vor den Bundesgerichtshof verhandelter Fall.

Als der ursprüngliche Eigentümer einer Wohnanlage diese nach dem WEG-Recht aufteilte, wollte er sich vorbehalten, Teile des Gartens später den Erdgeschosswohnungen als Terrassenfläche zuzuordnen („Sondernutzungsrecht“). Solange er diese Entscheidung noch nicht getroffen hatte, sollten alle Wohnungseigentümer das Nutzungsrecht an den Gartenflächen gemeinsam besitzen.

Dieses Vorgehen ist grundsätzlich zulässig, wie einige Gerichte schon früher in Urteilen zur WEG-Verwaltung festgestellt hatten. Aber dann muss genau angegeben werden, auf welche Flächen sich der Zuordnungsvorbehalt bezieht. Denn die Sondernutzungsrechte und die Aufteilung des Wohnungseigentums müssen anhand des Grundbuches genau nachvollziehbar und somit klar definiert sein.

BGH: Wohnungseigentum darf nicht mehr umverteilt werden

Im vorliegenden Fall hatte sich der Aufteiler nur allgemein vorbehalten, „Teile“ der Gartenflächen später zuzuordnen. Die Flächen, um die es ging, wurden aber nicht genau bezeichnet. Aufgrund dieser Unklarheit war der Zuordnungsvorbehalt ungültig, wie der Bundesgerichtshof feststellte (BGH: AZ V ZR 125/11). Dem Eigentümer bleibt es somit in diesem Fall untersagt, die Gartenflächen später nach Gutdünken aufzuteilen und so das Wohnungseigentum erst dann exakt abzugrenzen.

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