Wohnungseigentümer tauschten Kellerräume – Rücknahme nicht möglich

Einen formal unwirksamen Vertrag schlossen zwei Wohnungseigentümer in Köln, indem sie ihre Kellerräume tauschten, ohne dies ins Grundbuch einzutragen. Eine der beiden Parteien (hier A genannt) wollte diesen Formfehler später nutzen, um den Tausch rückgängig zu machen, und verlangte die Herausgabe seines alten Kellerraums. Der andere Wohnungseigentümer (B) weigerte sich jedoch und bestand auf dem Tauschvertrag. In einem WEG-Urteil entschied das Oberlandesgericht Köln: Obwohl der Vertrag unwirksam war und sich die Eigentumsverhältnisse nicht verändert hatten, konnte Eigentümer A seinen Keller nicht vom gegenwärtigen Besitzer zurückfordern. Denn diese Forderung verstoße im konkreten Fall gegen Treu und Glauben (OLG Köln, AZ: 16 Wx 98/06).

Der Streitfall im Einzelnen: Die beiden Wohnungseigentümer hatten bereits vor Jahren einen förmlichen Vertrag geschlossen, in dem sie ihre Keller tauschten – ein sogenannter Austausch von Sondereigentum. Dieser ist grundsätzlich möglich, und zwar auch ohne die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer der WEG-Gemeinschaft, so das OLG Köln. Auch eine Änderung der WEG-Miteigentumsanteile war laut Urteil nicht erforderlich. Notwendig wäre hingegen laut §4 WEG-Gesetz eine Eintragung der veränderten Eigentumsverhältnisse ins Grundbuch gewesen. Da diese unterblieben war, habe auch das Eigentum an den Kellerräumen nicht gewechselt, urteilte das Gericht.

Wohnungseigentümer bekam seinen Keller nicht zurück – trotz unwirksamen Tauschvertrags

Aus diesem Grund wähnte sich Wohnungseigentümer A im Recht, der nach Jahren seinen alten Keller wiederhaben und dafür den anderen Raum zurückgeben wollte. Als sich Tauschpartner B weigerte, klagte Eigentümer A, um wieder in den Besitz seines Kellers zu kommen. Jedoch widersprach ihm das Gericht: Der Wohnungseigentümer könne vom gegenwärtigen Besitzer seines Kellerraums nicht verlangen, diesen herauszugeben, weil das in diesem Fall gegen Treu und Glauben verstoße. Denn Wohnungseigentümer B, der den umstrittenen Keller in seinem Besitz hatte, habe bereits mit der Zustimmung des A erhebliche Investitionen getätigt, um den Raum zu Wohnzwecken umzubauen. B durfte daher darauf vertrauen, dass A den Keller nicht zurückfordern würde. Dabei spielte auch eine Rolle, dass B auf die Willensbekundung des A durch den Tauschvertrag vertrauen durfte. Obwohl das Eigentum nicht gewechselt hatte, blieb es also bei dem Besitzwechsel – das Sondereigentum beider Wohnungseigentümer verblieb somit beim jeweils anderen.