Duschkopf, aus dem Wasser strömt

Legionellen-Untersuchung – Neue Pflicht für Wohnungseigentümer und Hausverwaltung

Duschkopf, aus dem Wasser strömt
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Hausverwaltung und Wohnungsvermieter müssen ab dem 1. November 2011 das Trinkwasser auf Legionellen prüfen. Der Hintergrund ist nicht, dass an der Qualität des Wassers selbst gezweifelt würde – dieses gilt hierzulande als sicher. Vielmehr kommen die Erreger der Legionärskrankheit in manchen deutschen Häusern aus den Leitungsrohren, in denen sich die Bakterien bei Wassertemperaturen von 25 bis 50 Grad gut vermehren können – zumindest da, wo das Wasser mehr steht als fließt. Deshalb wird nun ein jährlicher Legionellentest vorgeschrieben, zu dem zahlreiche Haus- beziehungsweise Wohnungseigentümer und die Hausverwaltung verpflichtet sind. Dies gilt dann, wenn es eine zentrale Warmwasseranlage im Haus gibt. Dieser Anlage müssen an verschiedenen Stellen Wasserproben entnommen und im Labor untersucht werden. Die Ergebnisse sind dem Gesundheitsamt zu melden.

Sollten die Prüfungen tatsächlich einen Legionellenbefall ergeben, müssen Eigentümer und Hausverwaltung nach der Ursache suchen und gegensteuern. Dies kann beispielsweise durch eine Desinfektion der Leitungen geschehen. Gegebenenfalls muss die Wasseranlage umgebaut werden. Sind die Temperaturen im Heizkessel stets hoch genug (mindestens 70 Grad Celsius), sterben die Erreger ab.

Infektionsgefahr besteht bei der Legionärskrankheit vor allem beim Duschen. Schätzungsweise bis zu 20.000 Lungenentzündungen gehen pro Jahr in Deutschland auf Legionellen zurück.

Legionellentest: Hausverwaltung und Eigentümer müssen sich kümmern

Auch bisher mussten Eigentümer sicherstellen, dass das Wasser, das in den Wohnungen entnommen wird, frei von gesundheitsgefährdenden Keimen ist. Neu ist nur die Pflicht zur jährlichen Untersuchung. Wohnungsvermieter können die Kosten dafür auf die Mieter umlegen. Nach einem Bericht der Financial Times Deutschland könnten dies etwa 50 Euro pro Haushalt sein.

Im WEG-Bereich ergeben sich aus der Neuregelung zum Legionellentest folgende Abläufe: Hausverwaltungen in Wohnungseigentümergemeinschaften sowie Hauseigentümer von Mehrfamilienhäusern müssen dem Amt zunächst melden, ob es im Gebäude eine zentrale Anlage zur Verteilung von Warmwasser gibt. In WEG-Gemeinschaften gilt außerdem, dass die Hausverwaltung auf einen Beschluss der Eigentümerversammlung hinwirken muss, um jemanden mit der notwendigen Untersuchung zu beauftragen.

Lesen Sie auch den Artikel „Gerangel um Legionellenprüfung“ auf unserem Portal.

14 Kommentare

  1. Gut, dass die Hausverwaltung sich nun verstärkt um dieses Thema kümmern muss. Da wird sich zwar nicht jeder Mieter über die Kosten freuen, aber es ist ja für die eigene Gesundheit und Sicherheit. Wenn man weiß, dass die Wasseranlage fachgerecht auf Legionellen untersucht wurde, kann man gleich viel entspannter duschen.

    1. Nun, die Kosten halten sich eigentlich im Rahmen. Hausverwaltung und Eigentümer müssen dafür ja auch jährlich eine gründliche Untersuchung durchführen. Und Sie haben sicher Recht – die Neuregelung kann das Sicherheitsgefühl bei den Mietern verbessern und Zweifel beseitigen.

      1. Mittlerweile reduzieren sich die Kosten um weitere 2 Drittel, da die Legionellenuntersuchung nach der neuerlichen Novellierung der TVO nur noch alle 3 Jahre vorgeschrieben ist.

    2. Erstaunlich. Wenn ich Das hier lese, entsteht bei mir der Eindruck, der Verfasser hat bisher immer mit Angst im Nacken geduscht.
      Nun wollen wir mal nicht übertreiben.
      Wem nützt es am meisten? Natürlich der DEKRA und den untersuchenden Laboren.

  2. In einem Mehrfamilienhaus halten sich die Kosten auf den ersten Blick im Rahmen. Allerdings stellen sich in einer WEG sehr schnell Fragen zur Verteilung der Kosten. Bei uns folgender Fall:

    Mehrfamilienhaus mit 6 Eigentumswohungen, davon 5 von den Eigentümern selbst genutzt (also keine Untersuchungspflicht) und eine Wohnnung vermietet. Die selbst nutzenden Eigentümer stehen auf dem Standpunkt, alle Kosten müssten alleinig vom vermietenden Eigentümer getragen werden.

    Es entstehen einmalig Kosten aufgrund Anbringens von Entnahmestellen an der Installation und jährliche Untersuchungskosten.

    1. Bei uns ist die Situation ähnlich.9WE als Eigentumswohnungen , davon 3 Stück selbst genutzt .

      6 Wohnungen gehören einem Eigentümer .

      Wie ist die Kostenverteilung?

      Hinzu kommt, dass der Kessel genau 400 ltr. fasst.Ist die Regelung nun ab 400ltr:oder bis 400 ltr.?

      1. Sehr geehrter Herr Waibel, lieber Herr M.,

        die Pflicht zum Legionellentest gilt für Anlagen mit Warmwasserbehältern, die größer als 400 Liter sind.

        Weitere Informationen zur Legionellenuntersuchung gibt es online bei Haus & Grund Rheinland. Demnach trifft die Pflicht zur Untersuchung die „Eigentümer von Trinkwasser-Installationen“. Diese müssten demnach also nicht zwangsläufig Vermieter sein.

        Von der Verpflichtung betroffen sind allerdings nur Großanlagen, womit die Besitzer von Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern auf jeden Fall ausgenommen sind.

        1. Lieber admin,
          ich habe in einer allg. Zeitung gelesen, die Verpflichtung zur Untersuchung auf Legionellen bezieht sich auf Warmwasserspeicher ab 400 ltr. bzw. mit einer Wassermenge bis zu 3 Liter in der Rohrleitung. Das würde ja bedeuten, daß praktisch alle Anlagen zu überprüfen sind.
          Ist das richtig?
          Der Link zu „online bei Haus & Grund Rheinland“ funktioniert bei mir leider nicht.
          Gruß
          Gerhard

  3. Da durch die Legionellen eine Krankheit zustande kommen kann, möchte man auf der sicheren Seite stehen. Für Personen, die die Legionellenprobe entnehmen möchten, gibt es eine interessante Seite (auch für Hauseigentümer oder Hausverwaltungen). Siehe legionellen-zentrum.de

  4. Wir haben nun auch das Problem „Legionellenuntersuchung“ Die Mehrheit der ET ist eigentlich dagegen, da es aber eine gesetzliche Anordnung ist können wir nicht anders als JA zu sagen. Nun geht es um die Kostenübernahme.
    Wir haben vermietete Wohnungen und erwarten das die Vermieter die Kosten der Installation der Messpunkte sowie der jährlichen Untersuchungen übernehmen.
    Wie ist das rechtlich geregelt ? Wer kann mir Antwort geben ?
    Dafür vielen Dank.

    1. Liebe/r xyz,

      wie ich oben bereits in meiner Antwort auf die Anfragen von Herrn Waibel und Herrn M. schrieb, betrifft die Untersuchungspflicht, nach Informationen des Eigentümerverbandes Haus & Grund, “Eigentümer von Trinkwasser-Installationen” – gleich ob sie Vermieter sind oder nicht. Nähere Informationen finden Sie unter dem dort angegebenen Link.

  5. Hallo zusammen. Mit Interesse verfolge ich diese Diskussion. Ich habe seit 30 Jahren Beruflich mit Wasseraufbereitung zu tun und bin auch in der Branche der Überprüfungspflichtigen Objekte tätifg. Vielleicht interessieren auch mal die Fakten. Bis heute wurden nur ca. 35% aller Objekte überprüft, dabei wurden
    23% der Proben beanstandet. Der Legionellenbefall lag bei 25.000 KbE ( Mittelwert ). Mein pers. Spitzenwert in einer Wohnanlage betrug 78.000 KbE. Meist wurde durch den Installateur eine Thermische Desinfektion vorgenommem. Damit sind zwar die vorhandenen Legionellen abgetötet, nich aber deren Nährboden im Rohrsystem. Ein Wiederbefall der Anlagen ist vorprogrammiert. Eine Dauerhafte Desinfektionsmaßnahme ist meines Erachtens unbedingt in allen Öffentlichen Einrichtungen erforderlich. In größeren Wohnobjekten sollte es sogar Pflicht werden. Wer von uns möchte an der Legionärskrankheit…..nach dem Duschen Qualvoll sterben ? Sicherheit geht vor Kostenersparnis.
    Ich kann nur jedem, der in der Verantwortung steht raten, alle Objekte auf Viren..Keime..Pseudomonaden..Legionellen überprüfen zu lassen. Denn im Wasser sind noch mehr Schadstoffe als man uns sagt. Siehe dazu den Link:
    http://www.youtube.com/watch?v=22tILL5IGP0

    1. Hallo, zusammen: Es gibt hier im öffentlichen Raum eine erhebliche Verunsicherung und es wird mit groben Geschütz gefeuert. Und die Frage ist natürlich erlaubt „cui bono“ – wie der alte Römer sagte, „Wem nützt es und wer hat denn daran wohl so ein großes Interesse“?

      Aber bedenkt:

      … Legionellenfälle (mit erheblichen Erkrankungen) im Bereich der Wohnungsbauwirtschaft (also Mehrfamilienhäuser) sind nicht aufgetreten. Hier wird eine Gefahr beschworen, die faktisch in den letzten ca. 10 jahren nicht aufgetreten ist.

      Im übrigen betrifft die Pflicht zur Legionellenuntersuchung nur die Abgabe von Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen Tätigkeit oder gewerblichen Tätigkeit. Die (private) Vermietung von Wirtschaftsgütern (wie Wohnungen) erfüllt i.d.R. den Tatbestand der „Vermögensverwaltung“ und nicht den der „gewerblichen Tätigkeit“ — siehe z.B. die einschlägigen Urteile des VwGH. Zur gewerblichen Tätigkeit gehört die „Gewinnerzielungsabsicht“ nicht – wie bei der privaten Vermietung die „Einkunfts- bzw. Ertragserzielungsabsicht“, die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr ist nicht automatisch eine „gewerbliche Tätigkeit“. Auch steht dem nicht entgegen dass hier „Überschüsse“ erwirtschaftet werden — „Überschüsse“ sind eben keine „Gewinne“. Nur in wenigen Ausnahmefällen ist eine private Vermietung von Wohnungen als „gewerbliche Tätigkeit“ anzusehen. Es ist hier im Einzelfall zu prüfen, ob ein „Mehr“ durch Tätigkeiten/maßnahmen erzielt wird, die über die bloße Verfügungstellung/Nuitzung hinaus gehen.

      Die Abgrenzung einer „gewerblichen Täötigkeit“ von einer „vermögensverwaltenden Tätigkeit“ ist eminent wichtig — eine private Vermietung als „gewerbliche Tätigkeit“ anzusehen hätte unabsehbare rechtliche und finanzielle Folgen.

  6. Hallo,
    mich interessiert, wer den Test gesetzestreu durchführt. Wem kann man damit beauftragen? Ist ein Eigentest mit den angebotenen Substanzen ausreichend?

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