Instandsetzungspflicht für Fenster darf nicht ins Grundbuch

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 Eine WEG-Verwaltung aus München stand vor einiger Zeit vor folgender Situation: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hatte auf ihrer Versammlung beschlossen, dass sich jeder Eigentümer selbst um die Instandsetzung seiner Fenster zu kümmern hatte. Durch diesen Beschluss sollte sich der Status quo ändern: Denn aus der Teilungserklärung der WEG, die auch im Grundbuch eingetragen war, ergab sich, dass die Instandsetzung Sache der Gemeinschaft und damit letztlich die Aufgabe der WEG-Verwaltung aus München war.

Durch den neuen Beschluss sollte also die in der Teilungserklärung getroffene Regelung geändert werden. Dies ist auch grundsätzlich zulässig, wenn in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist, dass diese durch einen mehrheitlichen Beschluss der Wohnungseigentümer geändert werden kann. Nun wollte die Eigentümergemeinschaft diese Änderung auch ins Grundbuch eintragen lassen und die Teilungserklärung entsprechend ändern lassen. So begab man sich zum Grundbuchamt München. Die WEG-Verwaltung beantragte dort, den Grundbucheintrag zu ändern. Das Amt lehnte dies jedoch ab. Denn nach der Novelle des WEG-Gesetzes sei eine entsprechende Eintragung nicht mehr erforderlich und auch nicht mehr zulässig.

Der Hintergrund: Vereinbarungen, die von den gesetzlichen Regelungen oder von bisher bestehenden Verabredungen abweichen, bedürfen nach dem neuen §10 (4) WEG-Gesetz keiner Grundbucheintragung mehr. Das Amt legte dies so aus, dass die Eintragung sogar unzulässig sei, weil der Gesetzgeber mit dem neuen Paragraphen zum Ausdruck gebracht habe, dass er keine Eintragung mehr wünsche. Somit bedeutete die Gesetzesänderung in der Interpretation des Grundbuchamtes, dass die Ämter von Bürokratie entlastet werden sollten.

München: WEG-Verwaltung musste ihre Beschlusssammlung ergänzen

Die Wohnungseigentümer wollten sich mit dieser Entscheidung jedoch nicht abfinden. Sie wollten die Änderung unbedingt ins Grundbuch eintragen lassen, damit neue Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, die eine der Wohnungen der WEG kauften, beim Blick ins Grundbuch sofort eine aktuelle Fassung der Teilungserklärung vorfänden.  Deshalb ging die WEG-Verwaltung aus München im Auftrag der Wohnungseigentümer gerichtlich gegen die Entscheidung des Grundbuchamts vor.

Das Oberlandesgericht München entschied jedoch gegen die Eigentümergemeinschaft und erklärte die Eintragung für unzulässig (OLG München, AZ: 34 Wx 100/09). Die Begründung des OLG München: Die WEG-Verwaltung müsse die Instandhaltungspflicht ohnehin in ihrer Beschlusssammlung festhalten, die alle Hausverwaltungen seit der WEG-Novelle führen müssen. Dort könnten neue Wohnungseigentümer den Beschluss nachlesen, was bei einem Wohnungserwerb auch von ihnen erwartet werden könne. Die WEG-Verwaltung aus München konnte also nicht durchsetzen, eine geänderte Teilungserklärung ins Grundbuch einzutragen.

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