Geldscheine und eine Kosten-Abrechnung

WEG-Verwaltung: Bonität ist wichtiger als Rechtsform

Geldscheine und eine Kosten-Abrechnung

Wohnungseigentümer können auch eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft zum WEG-Verwalter bestellen. Voraussetzung ist aber, dass eine ausreichende Bonität gewährleistet ist, urteilte der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 190/11). Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer bei der Bestellung eines WEG-Verwalters einen Beurteilungsspielraum. Sie sind berechtigt, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 3 und 4 WEG einen geeigneten Verwalter zu bestellen.

Bei der Auswahl einer geeigneten WEG-Verwaltung kommt es unter anderem auf Eckpunkte des Vertrages, die Qualifikation und die Kosten des Verwalters an. Innerhalb dieses Beurteilungsspielraums ist eine Prognose darüber anzustellen, ob der Verwalter das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird. Die Bestellung widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung daher erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, das heißt, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen.

Der BGH hat in diesem Zusammenhang klargestellt, dass die Rechtsform des Verwalters grundsätzlich keine Rolle spielt. So könne auch eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft (UG) als Verwalter bestellt werden. Maßgeblich seien allein die finanziellen Mittel, über die WEG-Verwaltung verfügt, der Kredit, den das Unternehmen in Anspruch nehmen und die Sicherheiten, die es stellen kann. Es sei prinzipiell denkbar, dass auch eine haftungsbeschränkte UG mit einem sehr niedrigen Stammkapital über eine ausreichende Bonität verfüge. Allerdings dürften die Wohnungseigentümer ein Unternehmen nicht aufs Geratewohl bestellen und sich über Zweifel an der Bonität ohne Weiteres hinwegsetzen. Wenn sie dies tun, ist der entsprechende Beschluss anfechtbar.

In dem vom BGH entschiedenen Fall war in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen worden, eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft zum WEG-Verwalter zu bestellen. Die Gesellschaft verfügt über ein Stammkapital von 500 Euro. Der Geschäftsführer der UG, der nach eigenen Angaben seit langem als Verwalter tätig ist, war nicht bereit, die persönliche Haftung für die Gesellschaft zu übernehmen. Auch eine Haftpflichtversicherung wies die Gesellschaft nicht nach. Ein Wohnungseigentümer hat den Bestellungsbeschluss angefochten. Der BGH gab der Klage statt. Die Bestellung der UG als Verwalter entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Ein Kommentar

  1. a) Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum. b) Eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft kann Verwalterin einer WEG sein. c) Zum Verwalter einer WEG darf – unabhängig von der Rechtsform – nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet. d) Besteht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben.

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