Kündigung von WEG-Verträgen: Vollmacht für Verwalter notwendig

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„Die ich rief, die Geister, werd‘ ich nun nicht los“ – ganz so schlimm wie dem Zauberlehrling in Goethes gleichnamiger Ballade geht es wohl nur den wenigsten Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), die Verträge mit externen Dienstleistern kündigen wollen. Dennoch ist zu beachten: Wenn der Verwalter im Namen der WEG ein Vertragsverhältnis beendet, müssen die Wohnungseigentümer ihm das per Beschluss oder Vereinbarung genehmigen. Zudem braucht der Verwalter eine Vollmacht der WEG, damit die Kündigung wirksam ist. Zu diesem Ergebnis kam kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 20. Februar 2014, Az. III ZR 443/13).

Keine Vollmacht? WEG-Verwalter kann nicht wirksam kündigen

Im zugrunde liegenden Fall wollte eine WEG den Vertrag mit einem Hausmeisterservice kündigen, der seit mehr als zehn Jahren für sie arbeitete. Die Eigentümer waren mit der Arbeit der Mitarbeiter nicht mehr zufrieden. Gleichzeitig wollte die WEG ihren Verwalter abbestellen und einen neuen einsetzen. Beide Vorhaben beschlossen die Eigentümer mehrheitlich in der Eigentümerversammlung. Nachdem ein neuer Verwalter bestellt worden war, schickte dieser dem Hausmeister schriftlich eine fristlose Kündigung. Der Hausmeister nahm das jedoch nicht hin. Er begründete seinen Widerspruch damit, dass der Verwalter nicht befugt sei, ihm zu kündigen. Einer wirksamen Kündigung hätte eine Vollmacht der WEG beiliegen müssen. Das sei jedoch nicht der Fall gewesen.

Vertretungsbefugnis des WEG-Verwalters muss überprüfbar sein

Die Richter des BGH gaben dem klagenden Hausmeister Recht. Ihre Begründung: Die WEG könne dem Verwalter zwar genehmigen, an ihrer Stelle Vertragsverhältnisse zu kündigen. Die andere Vertragspartei, in diesem Fall der Hausmeister, kann das jedoch nicht überprüfen. Denn anders als bei Gesellschaften oder Vereinen gebe es kein Register, in dem Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Vertretungsberechtigte aufgeführt seien. Der Hausmeister habe ein Recht darauf zu wissen, ob der Vertreter der WEG überhaupt bevollmächtigt war, ihm zu kündigen. Wenn Verwalter im Namen einer WEG Vertragsverhältnisse beenden, müssten sie eine also Vollmacht der Wohnungseigentümer für die Kündigung mitschicken. Die WEG sei wiederum verpflichtet, die Vollmacht für den Verwalter auszustellen, damit er die Beschlüsse der WEG umsetzen kann.

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