Nebenkosten: Sicherheitszuschlag bei Berechnung der Vorauszahlungen unzulässig

NebenkostenabrechnungDie Nebenkostenabrechnung ist ein häufiger Zankapfel zwischen Mietern und Vermietern. Für Letztere bedeuten die Nebenkosten vor allem zusätzlichen Verwaltungsaufwand: Sie müssen richtig abgerechnet und eventuelle Nachforderungen eingeholt werden. Gerne würden Wohnungseigentümer die Nebenkosten von vornherein höher ansetzen, um Nachforderungen zu vermeiden. Der Bundesgerichtshof hat diese Praxis nun verurteilt.

In dem zugrunde liegenden Fall erhöhte eine Vermieterin in Berlin die Nebenkosten um rund 20 Prozent. Sie begründete dies zum einen mit einer Nachforderung von rund zehn Prozent der Nebenkosten im abgelaufenen Jahr und zum anderen mit weiter steigenden Energiekosten im folgenden Jahr. Dafür addierte sie nochmals zehn Prozent „Sicherheitszuschlag“. Die Mieter sahen diese Erhöhung als nicht angemessen an und reichten gegen die zusätzlichen zehn Prozent „Sicherheitszuschlag“ Klage ein. Dieser hat der Bundesgerichtshof stattgegeben (Az. VIII ZR 294/10).

Vorherige Nebenkosten-Abrechnung ist die Basis für die Berechnung
Laut dem Bundesgerichtshof dient die letzte Betriebskostenabrechnung als Ausgangspunkt und Orientierungshilfe. An ihr müssen sich die Anpassungen der Nebenkostenzahlungen orientieren. Grundsätzlich sei zwar auch die Berücksichtigung von noch eintretenden Umständen möglich, dies müsse allerdings fundiert begründet werden. In der Urteilsverkündung heißt es weiter, dass ein „abstrakter“ Sicherheitszuschlag von zehn Prozent deutlich über der aktuellen Teuerungsrate liege und damit über die Vorfinanzierungspflicht des Mieters hinausgehe.

Auch starke Erhöhung der Vorauszahlungen kann legitim sein
Gleichzeitig betonen die Richter auch, dass eine „Erhöhung der Vorauszahlungen über den Betrag hinaus, der sich aus dem Abrechnungsergebnis des Vorjahres errechnen lässt, angemessen sein kann“. Die Begründung der steigenden Energiekosten darf allerdings nur anteilig auf die energieabhängigen Betriebskosten und nicht auf die gesamten Betriebskosten angewandt werden, wie im vorliegenden Fall geschehen. Für die Mieter ist es also nur ein Teilsieg. Denn bei plausibler Begründung und im richtigen Maß angewandt, kann auch die Erhöhung der Nebenkosten um mehr als zehn Prozent legitim sein.

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