Bei der Heizkostenabrechnung werden die Kosten in der Regel verteilt und auf das gesamte Jahr umgelegt. Der Grund: Während im Sommer relativ wenig Energie für die Erwärmung von Räumen und Wasser gebraucht wird, können im Winter in nur einem Monat hohe Kosten entstehen. Zieht nun ein Mieter innerhalb eines Jahres aus, muss der Vermieter eine Heizkostenabrechnung für den entsprechenden Zeitraum erstellen. Sie erfolgte bislang entweder nach dem Leistungs- oder nach dem Abflussprinzip. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs legt nun das Leistungsprinzip als verpflichtend fest.
Das Urteil (BGH, Urteil vom 1.2.2012, Az. VIII ZR 156/11) entscheidet damit eine lange Zeit offene Frage im Umgang mit der Betriebskostenabrechnung. Grundsätzlich unterscheidet der Gesetzgeber zwischen dem Abflussprinzip und dem Leistungsprinzip (auch Verbrauchsprinzip genannt). Beim Abflussprinzip kann der Vermieter alle Betriebskosten in Rechnung stellen, mit denen er während des Abrechnungszeitraumes selbst belastet wurde. Dabei spielt es keine Rolle, ob die abgerechneten Leistungen auch in diesem Zeitraum angefallen sind. Beim Leistungsprinzip hingegen können nur die Betriebskosten berücksichtigt werden, die auch tatsächlich im abzurechnenden Zeitraum angefallen sind.
Ein Beispiel: Der Mieter zieht zum 1. Oktober aus seiner Wohnung aus. Nach dem Leistungsprinzip muss er nur die Heizkosten tragen, die in dieser Zeit tatsächlich angefallen sind. Nach dem Abflussprinzip zahlt er neun Monate die regelmäßigen Heizkostenabschläge, obwohl er nur während zwei bis drei heizintensiven Monaten die Wohnung genutzt hat.
Heizkostenabrechnung: nur nach Leistungsprinzip zulässig
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 1.2.2012 nun festgelegt, dass für die Heizkostenabrechnung nur noch eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip zulässig ist. Im konkreten Fall hatte die Vermieterin von den Mietern die Nachzahlung von Heizkosten gefordert, die sie nach dem Abflussprinzip berechnet hatte. Dagegen hatten die Mieter geklagt und der Bundesgerichtshof hat der Klage der Mieter stattgegeben. Die Urteilsbegründung beruft sich auf die die Heizkostenverordnung §7 Abs. 2, in der es heißt: „Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und deren Lieferung.“ Dem sei zu entnehmen, dass nur die Kosten für im Abrechnungsraum verbrauchten Brennstoff berücksichtigt werden müssten. Das Abflussprinzip werde dieser Anforderung jedoch nicht gerecht. Außerhalb der Heizkostenverordnung bleibt nach aktueller Beschlusslage die Heizkostenabrechnung im laufenden Mietverhältnis nach beiden Prinzipien möglich.