Heizkörper

WEG-Verwaltung durfte Heizanlage auch gegen Widerstände einzelner Wohnungseigentümer erneuern

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Wie eine WEG-Verwaltung (Berlin) kürzlich erfuhr, stoßen Modernisierungen nicht immer auf Gegenliebe. So war es auch, als die Mitglieder einer WEG 2009 auf ihrer Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen, in ihrem Wohnhaus eine neue Zentralheizung einzubauen. Grund war die Überalterung der bisherigen Heizung. Einzelne Wohnungseigentümer wehrten sich jedoch gegen die Erneuerung und die damit verbundenen Kosten für die Eigentümergemeinschaft. Sie kritisierten unter anderem, dass jeder Eigentümer auch die Heizkörper und -leitungen in seiner eigenen Wohnung ersetzen lassen und dafür eine Umlage an die Gemeinschaft bezahlen sollte. In letzter Instanz entschied der Bundesgerichtshof: Die WEG-Verwaltung aus Berlin durfte die beschlossene Erneuerung der Heizungsanlage auch gegen den Widerstand einiger Eigentümer umsetzen, da der Mehrheitsbeschluss als Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung rechtens war. Jedoch stand es jedem Wohnungseigentümer frei, auf eigenen Wegen dafür zu sorgen, dass die Heizkörper und -leitungen seiner Wohnung mit denen der zentralen Anlage kompatibel sind. Denn die einzelnen Anschlüsse an die Zentralheizung standen in diesem Fall im Sondereigentum (Einzeleigentum) der jeweiligen Wohnungsbesitzer.

Die Eigentümergemeinschaft wollte die Kosten der neuen Heizungsanlage – knapp 500.000 Euro – unter anderem durch zwei Sonderumlagen in Höhe von insgesamt rund 300.000 Euro finanzieren. Die erste Umlage sollte 110.000 Euro betragen. Mit diesem Geld sollten die zentralen Komponenten der neuen Anlage inklusive der Steigleitung finanziert werden. Diese Gegenstände zählten laut der Teilungserklärung der WEG zum Gemeinschaftseigentum. Mit der zweiten Sonderumlage (gut 200.000 Euro) sollten dagegen Eingriffe am Sondereigentum der Wohnungsbesitzer bezahlt werden, also die Erneuerung ihrer Heizkörper und -leitungen. Damit sollte sichergestellt werden, dass die Anschlüsse der einzelnen Wohnungen kompatibel mit der neuen Gesamtanlage waren.

Jene Wohnungseigentümer, die mit der Erneuerung der Heizung nicht einverstanden waren, klagten gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung. Sie beriefen sich unter anderem darauf, dass sie nicht gezwungen werden könnten, die Arbeiten an den Heizkörpern in ihren Wohnungen mitzutragen, da diese Anlagen ihrem Sondereigentum und nicht dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen seien.

WEG-Verwaltung aus Berlin durfte nach angemessener Frist neue Zentralheizung einbauen

Der Bundesgerichtshof (BGH) gab den klagenden Eigentümern zwar insofern Recht, als sie die Umlage für das Sondereigentum nicht bezahlen mussten. Es sei ihre Sache, ihre eigenen Heizungsanschlüsse zu erneuern und an die neue Gesamtanlage anzupassen. Die Umlage für die neue Zentralheizung entsprach hingegen ordnungsgemäßer WEG-Verwaltung: Die Berliner Eigentümergemeinschaft hatte den gesetzlichen Rahmen, innerhalb dessen sie modernisierende Instandhaltungsmaßnahmen beschließen durfte, nicht überschritten. Auch dass mit dem Einbau einer neuen zentralen Anlage die Sondereigentümer faktisch gezwungen werden können, in ihren Wohnungen neue Heizkörper anzuschließen, bestätigte der BGH: Nach einer angemessenen Frist, während der die Wohnungseigentümer ihre einzelnen Anschlüsse umstellen konnten, durfte die WEG-Verwaltung aus Berlin die Zentralheizung erneuern lassen (Aktenzeichen: V ZR 176/10).

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