Zustimmung zu Wohnungsverkauf darf nur selten verweigert werden

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 Urteil zur WEG-Verwaltung (Frankfurt): Nur wichtige Gründe rechtfertigen es, einem Verkauf einer Eigentumswohnung gemäß §12 (1) WEG-Gesetz nicht zuzustimmen.

Nicht immer darf man sein Eigentum verkaufen, an wen man möchte. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) festlegen, dass ein Wohnungsbesitzer für die Veräußerung seiner eigenen vier Wände die Zustimmung anderer Mitglieder der WEG oder eines Dritten einholen muss. Bei dem Dritten handelt es sich in der Praxis oft um den WEG-Verwalter. Die zustimmungsberechtigte Person darf ihr Einverständnis aber nur in Ausnahmefällen tatsächlich verweigern. Denn dazu bedarf es laut Gesetz eines wichtigen Grundes. Da diese Formulierung auf den ersten Blick interpretationsbedürftig ist, überrascht es nicht, dass sich bereits diverse Gerichte mit der Frage befasst haben, was ein solcher wichtiger Grund ist. Einige Klarstellungen dazu sind in einem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt zur WEG-Verwaltung aus dem Jahr 2005 enthalten (Aktenzeichen: 20 W 493/04).

Die Gründe für die Zustimmungsverweigerung müssen demnach so schwer wiegen, dass sie den erheblichen Eingriff in das Eigentumsrecht des Veräußerers rechtfertigen, den ein Verkaufsverbot mit sich bringen würde. Das ist laut den Frankfurter Richtern nur dann der Fall, wenn der Verkauf eine „gemeinschaftswidrige Gefahr“ darstellen würde. Diese Gefahr müsste in der Person des Käufers liegen oder in der von ihm geplanten Nutzung des erworbenen Eigentums. Eine „gemeinschaftswidrige Gefahr in der Person des Käufers“ könnte beispielsweise so aussehen, dass ein bestimmter Erwerber nach einem Wohnungskauf absehbar Unfrieden in der Eigentümergemeinschaft stiften würde.

Hausverwaltung Frankfurt – Richterspruch legt hohe Maßstäbe an

Letzteres behauptete auch eine zustimmungspflichtige Miteigentümerin vor dem OLG Frankfurt, die zwei potenziellen Erwerberinnen einer Eigentumswohnung Streitsucht unterstellte. In ihrem Urteilsspruch zur WEG-Verwaltung erkannten die Richter zwar eine Streitsucht grundsätzlich als möglichen Grund an, um einen Wohnungskäufer abzulehnen. Jedoch legten sie im Einzelfall strenge Maßstäbe an und stellten klar, dass eine persönliche Zerstrittenheit zwischen dem Erwerber und der zustimmungspflichtigen Person kein ausreichender Grund sei, dem Verkauf nicht zustimmen zu müssen. Deshalb war die Eigentümerin im konkreten Fall verpflichtet, ihre Zustimmung zu erteilen.

Ein anderer Grund, der laut Urteilsbegründung ausreichen würde, um einen Wohnungsverkauf abzulehnen, wäre, dass der Erwerber nicht die nötigen Finanzmittel besäße, um sich an der Instandhaltung der Wohnanlage zu beteiligen. Wenn der Kaufinteressent wegen seiner finanziellen Situation voraussichtlich seine Hausgeldbeiträge nicht aufbringen kann, ist damit ein ausreichender Grund für ein Veto gegen den Verkauf gegeben, so der Richterspruch zur WEG-Verwaltung aus Frankfurt.