Wer sich auf einer Wohnungseigentümerversammlung erfolgreich einbringen und seine Ziele erreichen möchte, sollte sich mit dem Ablauf einer solchen Versammlung gut auskennen. Gerade wer als frisch gebackenes Mitglied einer WEG-Gemeinschaft zum ersten Mal eine Einladung zur Versammlung erhält, sollte sich schon vorher einen Überblick über die Mechanismen der Veranstaltung verschaffen. Denn nur wer Bescheid weiß, kann seine Mitgliedschaftsrechte effektiv wahrnehmen und seine Interessen wahren. Gut zu wissen etwa: Welche Rechte und Pflichten haben die Eigentümer einerseits und die WEG-Verwaltung andererseits? Wann sind Beschlüsse gültig und wann sind sie anfechtbar? Kann ich selbst Anträge an die Versammlung stellen, oder darf nur die Verwaltung Beschlussvorlagen formulieren? Darf ich zur Versammlung auch jemanden mitbringen? Informationen zum Thema Eigentümerversammlung präsentieren wir immer wieder in diesem Blog. Heute geben wir insbesondere neuen und angehenden Eigentümern einen ersten Überblick über die wesentlichen Abläufe.
WEG-Verwaltung muss ordnungsgemäß einladen
Voraussetzung für eine Eigentümerversammlung ist zunächst die ordnungsgemäße Ladung durch die WEG-Verwaltung. Die Versammlung muss mindestens einmal im Jahr stattfinden, und die Einladung soll mit einer Frist von zwei Wochen erfolgen. Ausnahmen von der Ladungsfrist sind nur bei besonderer Dringlichkeit gegeben. Eine nicht fristgerecht einberufene Versammlung bedeutet entgegen landläufiger Meinung allerdings nicht, dass die dort gefassten Beschlüsse damit automatisch ungültig werden. Sie können allerdings im Nachhinein binnen Monatsfrist vor Gericht angefochten werden. Ungültig wird die Einladung zur Eigentümerversammlung, wenn bei der Einberufung keine Tagesordnung mitgeliefert wird. Auch in diesem Fall sind die Beschlüsse, die auf der Versammlung gefasst werden, nachträglich anfechtbar. Gleiches gilt auch, wenn die Versammlung am falschen Ort stattfindet: Der Versammlungsort muss sich in der Nähe der Wohnanlage befindet und nicht etwa in der Nähe eines weit entfernt gelegenen Büros der WEG-Verwaltung. Auch der Zeitpunkt der Versammlung muss „zumutbar“ sein – was laut einem Gerichtsurteil des OLG Frankfurt beispielsweise am Vormittag eines Werktages nicht der Fall ist, da auf berufstätige Wohnungseigentümer soweit möglich Rücksicht genommen werden sollte. Meist beruft die WEG-Verwaltung die Versammlungen deshalb für den Abend ein. Eine wesentliche Voraussetzung für eine beschlussfähige Eigentümerversammlung ist, dass sie unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfindet (nähere Informationen zu diesem Punkt finden Sie hier). Die Versammlung wird zunächst von der WEG-Verwaltung geleitet. Allerdings ist es jederzeit möglich, einen anderen Leiter zu wählen. Als erstes muss der Versammlungsleiter prüfen, ob die Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig ist. Die Bedingung dafür ist, dass mehr als die Hälfte aller Eigentumsanteile in der Versammlung vertreten sind – es sei denn, in der Teilungserklärung der WEG würde eine anders lautende Regelung getroffen. Sind zu wenig Eigentümer erschienen, dann ruft die WEG-Verwaltung eine zweite Versammlung ein, die die gleiche Tagesordnung haben muss. Bei dieser Versammlung gibt dann keine Mindestzahl an Anwesenden mehr.
WEG-Verwaltung muss auch Gegenanträge zulassen
Die Tagesordnung wird grundsätzlich von der WEG-Verwaltung aufgestellt, wobei auch einzelne Wohnungseigentümer unter Umständen Tagesordnungspunkte hinzufügen können (mehr dazu hier). In der Versammlung wird dann Punkt für Punkt behandelt, wobei die Mehrheit der Anwesenden die von der WEG-Verwaltung vorgegebene Reihenfolge verändern kann. Für jeden Tagesordnungspunkt muss Gelegenheit zur Diskussion gegeben werden. Danach erfolgt über die jeweiligen Anträge eine Abstimmung. Die Beschlussanträge müssen so formuliert sein, dass sie mit Ja oder Nein beantwortet werden können. Zu den vorformulierten Anträgen der WEG-Verwaltung kann jeder Wohnungseigentümer einen Gegenantrag stellen, über den dann ebenfalls abgestimmt werden muss. In den meisten Fällen erfolgt die Abstimmung nicht nach Köpfen, sondern nach Miteigentumsanteilen. Das bedeutet: Wer einen größeren Anteil am Gemeinschaftseigentum besitzt, dessen Stimme hat entsprechend höheres Gewicht. Dies ergibt sich normalerweise aus der Teilungserklärung einer WEG. Darüber hinaus legt das WEG-Gesetz fest, für welche Beschlüsse eine einfache Mehrheit nicht ausreicht, sondern beispielsweise eine Dreiviertelmehrheit oder sogar Einstimmigkeit erforderlich ist. Einstimmig müssen in der Regel bauliche Veränderungen beschlossen werden. Unter Umständen genügt bei Modernisierungen und energetischen Sanierungen jedoch eine Mehrheit von 75 Prozent aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die zugleich über 50 Prozent der Miteigentumsanteile besitzen müssen („doppelt qualifizierte Mehrheit“). Alle gefassten Beschlüsse müssen in einem Protokoll zusammengefasst werden, das vom Versammlungsleiter, vom Vorsitzenden des Beirats der WEG-Verwaltung oder seinem Stellvertreter sowie von einem Wohnungseigentümer unterzeichnet werden muss. Eine gerichtliche Anfechtung von Beschlüssen ist nur auf Grundlage des Protokolls möglich. Weitere Informationen zum Thema Anfechtung finden Sie demnächst auf diesem Portal in einem neuen Beitrag zur WEG-Eigentümerversammlung.