Stempel "Geschlossene Gesellschaft"

Eigentümerversammlung: WEG-Hausverwaltung darf in Ausnahmefällen einen Anwalt hinzuziehen

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Eine WEG-Eigentümerversammlung ist eine geschlossene Gesellschaft: Es gilt stets das Prinzip der Nichtöffentlichkeit. Bedeutet dies, dass keine weiteren Anwesenden neben der Hausverwaltung und den Wohnungseignern geduldet werden dürfen? Können gar alle Beschlüsse angefochten werden, die in Anwesenheit Dritter gefasst wurden, weil somit gegen das Nichtöffentlichkeitsprinzip verstoßen wurde? Oft ist diese Auffassung zutreffend. In einem Urteil zur WEG-Verwaltung aus München wurde jedoch klargestellt, dass Ausnahmen unter bestimmten Umständen möglich sind. Im verhandelten Fall durfte die Verwaltung sogar einen Anwalt zur Sitzung hinzuziehen.

Die Hausverwaltung lädt alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig – laut WEG-Gesetz mindestens einmal pro Jahr – zu einer Eigentümerversammlung ein. Zu diesen Versammlungen ist nur ein begrenzter Teilnehmerkreis zugelassen, der in der Regel lediglich aus den Wohnungseigentümern und der Hausverwaltung besteht. Somit ist die Versammlung der WEG nichtöffentlich. Allerdings können weitere Teilnehmer zugelassen werden, wenn es dafür sachlich gerechtfertigte Gründe gibt.

Ein Beispielfall, der bis heute als Präzedenzfall gilt, wurde bereits 2004 vor dem Bayerischen Obersten Landesgericht verhandelt (BayObLG, AZ: 2Z BR 212/03). Dabei hatte die Hausverwaltung einen Rechtsanwalt hinzugezogen, der die WEG in einer Streitfrage beraten sollte. Dabei ging es darum, dass die Eigentümer einer Wohnung einen Wintergarten errichtet hatten und sich hierfür um eine nachträgliche Genehmigung bemühten. Da der Hausverwaltung und der WEG-Verwaltungsbeirat die Angelegenheit juristisch zu komplex war, um sie allein mit der Eigentümerversammlung zu klären, baten sie den besagten Anwalt als Berater hinzu.

Der betroffene Wohnungseigentümer war damit jedoch nicht einverstanden. Er hielt die Einladung des Rechtsanwalts für unzulässig und meinte, seine Anwesenheit hätte von der WEG-Hausverwaltung zumindest in der Einladung zur Eigentümerversammlung angekündigt werden müssen. Das Bayerische Oberste Landesgericht in München entschied jedoch, die Hausverwaltung der WEG habe das Recht gehabt, den Anwalt einzuladen. Einen Fachmann für Ratschläge für bestimmte Tagesordnungspunkte hinzuzuziehen, sei zulässig, weil es im Interesse der Eigentümer liege. Dadurch werde auch nicht das Prinzip der Nichtöffentlichkeit der Sitzung durchbrochen, das dazu diene, den Einfluss Dritter auf die Wohnungseigentümer zu unterbinden. Neben Anwälten könnten etwa auch Architekten eingeladen werden, wenn es der Sache diene. Eine besondere Ankündigung sei nicht nötig.

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