Privater Hobbykeller war plötzlich Gemeinschaftseigentum – Urteil zum Wohnungseigentum

WEG-Verwaltung München: Urteil zum Wohnungseigentum - Hobbykeller gehörte der Eigentümergemeinschaft
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 WEG-Verwaltung München: Der Versuch, eine Wohnung samt Hobbykeller zu verkaufen, endete für eine Gemeinschaft aus drei Wohnungserben im vergangenen Jahr in einem juristischen Fiasko. Der Grund waren nicht beachtete Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts, die dazu geführt hatten, dass keine eindeutige Abgrenzung zwischen dem Gemeinschaftseigentum der WEG und dem Sondereigentum der Wohnungsinhaber vorlag. Eine Schilderung des exotischen Rechtsfalles finden Sie im folgenden Beitrag.

Die drei gemeinsamen Erben einer Eigentumswohnung und damit auch eines WEG-Miteigentumsanteils wollten die Wohnung mit allem, was dazugehörte, verkaufen und hatten auch bereits einen Käufer gefunden. Bei dem „Zubehör“ handelte es sich laut dem Kaufvertrag um einen Parkplatz in einer Tiefgarage, einen Kellerraum und einen zusätzlichen Hobbykeller. Letzteren erkannte das Grundbuchamt jedoch nicht als Teil der Wohnung an. Denn der Raum war zwar im Aufteilungsplan (einer Art Grundriss) der Eigentümergemeinschaft als so genanntes „Sondereigentum“ markiert. Er  gehörte demnach also zum Wohnungseigentum einer einzelnen Partei und nicht zum Eigentum der Gemeinschaft. In der Teilungserklärung (einer schriftlichen Beschreibung des Wohnungseigentums) fehlte diese Angabe jedoch. Die Schlussfolgerung des Grundbuchamtes: Der Hobbyraum gehörte nicht den drei Erben, sondern der Eigentümergemeinschaft. Demzufolge konnte er auch nicht von den dreien verkauft werden.

Käufer und Verkäufer legten dagegen Beschwerde ein, die das Grundbuchamt jedoch abwies. Die Parteien fochten die Entscheidung des Amtes an und klagten sich durch alle Instanzen. Den ungewöhnlichen Fall aus dem Rechtsgebiet der WEG-Verwaltung entschied schließlich das Münchner Oberlandesgericht (OLG), indem es die Anträge der Kläger endgültig abwies. Zur Begründung hieß es: Wenn sich die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan gegenseitig widersprechen, hat keines dieser Dokumente Vorrang. Ohne eine rechtlich eindeutige Erklärung der Wohnungseigentümer kann aber kein Sondereigentum gebildet werden. Folglich gehörte der Hobbyraum zum Gemeinschaftseigentum und konnte nicht Teil des Kaufvertrags bleiben.

Wohnungseigentum: Teilungserklärung kann nur gemeinsam geändert werden

Eine Alternative dazu, den durch das WEG-Urteil sozusagen vergemeinschafteten Hobbykeller aus dem Kaufvertrag auszunehmen, könnte nur darin bestehen, die Teilungserklärung zu ändern und den Kellerraum doch noch als Sondereigentum (Einzel-Wohnungseigentum) auszuzeichnen. Dazu ist allerdings die Zustimmung aller Wohnungseigentümer in der Gemeinschaft notwendig. Änderungen der Teilungserklärung müssen darüber hinaus notariell beurkundet und dem Grundbuchamt angezeigt werden. Somit würden sowohl Notarkosten als auch Kosten für eine Grundbuchänderung anfallen.

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