Eine WEG-Verwaltung, die es mit säumigen Hausgeldzahlern zu tun hat, muss verschiedene Dinge beachten. Über einige davon haben wir in diesem Blog bereits berichtet, insbesondere über das Thema Sanktionen und über die Möglichkeit, notorischen Nicht- beziehungsweise Spätzahlern ihr Wohnungseigentum zu entziehen. Ausstehende Zahlungen haben unter anderem zur Folge, dass die Instandhaltungsrücklage, die für Reparaturen vorgesehen ist, nicht wie geplant gefüllt werden kann. Dies hat auch Auswirkungen auf die Jahresabrechnung, die von der WEG-Verwaltung erstellt wird, und Konsequenzen für den Verwaltungsbeirat, der diese Abrechnung prüfen muss (hier weitere Informationen zu den Aufgaben eines Verwaltungsbeirats). Die genauen Folgen ausstehender Zahlungen für die Jahresabrechnungspraxis stellte der BGH Ende 2009 in einem WEG-Urteil klar.
Im verhandelten Fall ging es um die Frage, wie eine korrekte Abrechnung im Fall ausstehender Zahlungen auszusehen hätte. Denn in der Praxis der WEG-Verwaltung war es bis zum Urteilsspruch des Bundesgerichtshofs oftmals üblich, die Soll- anstelle der Ist-Einnahmen in der Abrechnung aufzuführen, auch wenn die Zahlungen noch nicht vollständig geleistet worden waren. Noch offene Forderungen wurden also der Instandhaltungsrücklage hinzugerechnet, als stünden die Mittel bereits zur Verfügung. Diese Praxis bezeichnete der BGH jedoch als rechtswidrig: In der Abrechnung dürfe die WEG-Verwaltung nur die tatsächlich eingegangenen Hausgeldzahlungen berücksichtigen. Die Sollbeträge der Instandhaltungsrücklage dürften also nicht Grundlage der Darstellung sein. Allerdings seien die geschuldeten Beträge der Wohnungseigentümer, die noch nicht voll gezahlt hätten, gesondert aufzuführen. Nur durch die Einhaltung dieser Regelungen würden Wohnungseigentümer von ihrer WEG-Verwaltung über ausstehende Forderungen ausreichend informiert, erklärten die Richter.
Darüber hinaus geht aus dem Urteil des Gerichtshofs hervor, dass ein Verwaltungsbeirat, der eine nach diesen Maßstäben fehlerhafte Jahresabrechnung zur Prüfung vorgelegt bekommt, diese Abrechnung unbedingt monieren sollte. Denn wenn der Beirat der Eigentümerversammlung empfiehlt, die Jahresabrechnung der WEG-Verwaltung zu genehmigen, kann er später selbst für die fehlerhafte Abrechnung haftbar gemacht werden. Auch eine Entlastung des Beirats durch die Eigentümerversammlung sei unter diesen Umständen rechtswidrig und damit ungültig, stellte der BGH klar (BGH, AZ: V ZR 44/09).