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Tipps zur Eigentümerversammlung: Wie fechte ich ungültige Entscheidungen an?

mehrere fallende große rote Würfel mit weißen Paragraphenzeichen darauf

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Auf der Eigentümerversammlung einer WEG-Gemeinschaft können sich die Wohnungseigentümer mit ihren Vorstellungen zur WEG-Verwaltung und zum Gemeinschaftseigentum einbringen. Über den Ablauf einer Eigentümerversammlung haben wir in diesem Blog bereits berichtet (Details hier). Die Entscheidungsbefugnisse der Versammlung richten sich nach dem WEG-Gesetz. Da das WEG-Recht keine einfache Materie ist, gibt es in der Realität jedoch oft Spielraum für vielfältige Interpretationen des Gesetzes. Dadurch kommt es immer wieder zu rechtlich umstrittenen Beschlüssen. In der Folge befassen sich die Gerichte in zahlreichen WEG-Urteilen mit der Frage, ob diese Entscheidungen gültig sind.

Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung ist ungültig, wenn er nicht den Regelungen des WEG-Gesetzes bzw. den Grundsätzen ordnungsmäßiger WEG-Verwaltung entspricht, die durch das Gesetz und die Rechtsprechung definiert werden. Ein möglicher Grund für eine Ungültigkeit ist beispielsweise, dass die Eigentümerversammlung am falschen Ort oder zur falschen Zeit stattfindet, wie in diesem Beitrag näher erläutert wird. Weitere Beispiele für ungültige Beschlüsse sind etwa solche, die nicht die erforderliche qualifizierte Mehrheit erreichen, die mehrdeutig sind oder die Abrechnungen und Wirtschaftspläne mit fehlerhaften Berechnungen betreffen.

Ungültiger Beschluss der Eigentümerversammlung wird nicht automatisch unwirksam

Ungültige Entscheidungen werden in der Regel nicht automatisch unwirksam, sondern erst, wenn sie jemand vor Gericht anfechtet. Dies kann jeder Wohnungseigentümer oder der WEG-Verwalter tun. Die Anfechtung ist nur innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung möglich. Ungültige Beschlüsse, die niemand innerhalb dieser Frist anfechtet, bleiben wirksam! Solange die Frist läuft, spricht man auch von einem „Zitterbeschluss“, da diejenigen, die ihn beschlossen haben, um seinen Bestand „zittern“ müssen.

De facto ist es meist erst bei Vorliegen des Protokolls sinnvoll, die Anfechtungsklage einzureichen, da sich die Klage auf den genauen Wortlaut des Beschlusses stützen sollte. Dieser Wortlaut ist im Protokoll der Eigentümerversammlung festgehalten. Der WEG-Verwalter muss das Protokoll deshalb bis spätestens eine Woche vor Fristablauf vorlegen, das heißt versenden oder zur Einsichtnahme bereitstellen. Legt der Verwalter das Protokoll nicht rechtzeitig vor, so dass ein Wohnungseigentümer einen Beschluss der Eigentümerversammlung nicht erfolgreich anfechten kann, so kann dies dazu führen, dass der Hausverwalter schadensersatzpflichtig wird. Die Anfechtung einer Entscheidung kann sich außer auf das Protokoll auch auf die Beschlusssammlung des Verwalters stützen, in die jeder Wohnungseigentümer Einsicht nehmen darf.

Nur sogenannte „absolut unwirksame Beschlüsse“ sind von vornherein unwirksam und müssen dazu nicht erst angefochten werden. Beispiele dafür sind:

  • Die Eigentümerversammlung beschließt eine Maßnahme, die unmittelbar gegen das WEG-Gesetz oder ein anderes Gesetz verstößt.
  • Die Versammlung fasst einen sittenwidrigen Beschluss.
  • Die Eigentümer beschließen etwas, das die WEG-Gemeinschaft gar nicht betrifft.

Gerichtliche Anfechtung innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung

Wer eine Entscheidung der Eigentümerversammlung gerichtlich anfechten will, wendet sich an das Amtsgericht im Gerichtsbezirk, in dem die Wohnanlage steht. Die Klage muss dort binnen eines Monats nach dem beanstandeten Beschluss eingegangen sein. Gleichzeitig müssen die Gerichtskosten eingezahlt werden. Zwar ist die Klage schriftlich zu begründen. Die Begründung der Klageschrift darf jedoch später nachgereicht werden – bis zu zwei Monate nach der Eigentümerversammlung.

Hat eine Anfechtung Erfolg, dann ist die angefochtene Entscheidung damit aufgehoben. Eine bereits erfolgte Umsetzung muss rückgängig gemacht werden. Das Gericht kann zudem dem Antrag eines Wohnungseigentümers stattgeben, anstelle des angefochtenen Beschlusses eine andere Maßnahme zu ergreifen, die der Eigentümer nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung verlangen darf.

Gegen Entscheidungen des Amtsgerichts sind Berufung und Revision zulässig, so dass in Einzelfällen einige Jahre vergehen können, bis Klarheit über eine Entscheidung der Eigentümerversammlung herrscht.

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15 Kommentare zu Tipps zur Eigentümerversammlung: Wie fechte ich ungültige Entscheidungen an?

  1. S. sagt:

    Dass die Eigentümerversammlung ungültige Dinge beschließen kann, dann einen Monat lang abwarten und “zittern” muss und die Entscheidungen ab dann ewig gültig bleiben, ist überraschend. Als Laie fragt man sich da erst mal: Warum lässt der Gesetzgeber diese Beschlüsse nicht einfach automatisch ungültig werden, und jeder kann dann einfach unter Verweis auf den Gesetzestext die Hausverwaltung drauf hinweisen dass der Beschluss nicht korrekt war, ohne erst zum Gericht laufen zu müssen und zu klagen? Oder ist das zu kompliziert? Irgendwie steckt das Thema WEG-Verwaltung für den Nicht-Fachmann, auch für Wohnungseigentümer, manchmal voller Überraschungen…

    • admin sagt:

      Nun ja – wer entscheidet denn, ob ein konkreter Beschluss der Eigentümerversammlung im Einklang mit dem WEG-Gesetz steht oder nicht? Das kann nicht der Hausverwaltung überlassen werden, sondern dies kann nur ein Gericht entscheiden. Dass es eine einmonatige Frist für die Anfechtung gibt und danach der Entschluss endgültig wird, erscheint mir ebenfalls sinnvoll, damit schließlich Rechtsklarheit besteht.

      Ich freue mich auf jeden Fall sehr über Ihr Interesse an unseren Beiträgen und stehe bei weiteren Rückfragen gern auf demselben Weg zur Verfügung!

  2. Pingback: Urteil zur WEG-Verwaltung aus Koblenz: Redezeit darf beschränkt werden « Weg-Urteile « WEG-Verwaltung – WEG-Urteile – Blog

  3. Matthias sagt:

    Wie ist es mit den Folgekosten (Anwalt, Gericht, etc.) die durch eine eine nicht “gültige” WEG Versammlung und der dort festgelegten Beschlüsse entstehen. Bin ich als Miteigentümer, aber nicht WEG-Profi – immer der Dumme oder kann der Verwalter bspw. durch unvollständige Unterlagen in einer Versammlung und auf dieser Basis gefasste Beschlüsse auch haftbar gemacht werden?

    • admin sagt:

      Ein Hausverwalter kann durchaus für mögliche Fehler haftbar gemacht werden, wenn den Wohnungseigentümern aus einer Pflichtverletzung Schäden entstehen. Beispielsweise kann der Verwalter zu Schadensersatz für die Folgen einer fehlenden Protokollierung herangezogen werden, wenn dadurch etwa eine Anfechtbarkeit von Beschlüssen behindert wird. Auch wenn eine Hausverwaltung zum Beispiel fälschlicherweise feststellt, dass eine WEG-Versammlung beschlussfähig ist, kann dies zu Haftungsansprüchen gegen die Verwaltung führen. Grundsätzlich riskiert es der Verwalter, haftbar gemacht zu werden, wenn durch seine Schuld anfechtbare Beschlüsse zustandekommen.

      Was die Gerichtskosten eines WEG-Verfahrens angeht, so sind diese, wie meistens bei Rechtsstreitigkeiten, im Normalfall von der unterlegenen Partei zu tragen. Das gilt auch für die Anwaltskosten. Nur in Ausnahmefällen kann ein Gericht eine Kostenverteilung nach “billigem Ermessen” vornehmen.

  4. Fraunholz sagt:

    Ich habe vor sieben Jahren einen Antrag gestellt, eine Katzenklappe im Erdgeschoss im Eingangsbereich installieren zu dürfen. Ich habe die Genehmigung dazu bekommen und vor ca. sechs Jahren umgesetzt. Nun steht auf dem Tagesordungspunkt, der zu beschliessen wäre: Rückbau der Katzenklappe. Kann dies einfach so beschlossen werden? Ich habe nur deshalb eine Katze angeschafft, weil ich Ihr Freigang gewähren kann, zudem war der Einbau sehr teuer!

    • admin sagt:

      Natürlich kann ich Ihren Fall schwer aus der Ferne beurteilen. Ich würde jedoch an Ihrer Stelle so bald wie möglich Kontakt zur Hausverwaltung oder zu den Verwaltungsbeiräten aufnehmen, um über das Thema schon im Vorfeld der Eigentümerversammlung zu sprechen. Dabei könnten Sie um eine Erläuterung bitten, weshalb der Rückbau auf die Tagesordnung gesetzt wurde. Vielleicht lassen sich so Konflikte vermeiden bzw. ausräumen. Zudem steht es Ihnen natürlich frei, sich vor der Versammlung auch mit anderen Wohnungseigentümern zu dem Thema auszutauschen.

  5. Biehler, Klaus sagt:

    Kann eine Hausverwaltung ohne Beschlußfassung der WEG entscheiden ob eine Sprinkleranlage für ein Blumenbeet angeschaft wird ? Kosten ca. 150,-€

  6. Kreuzberg, Johannes sagt:

    Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft werden reservierte Parkplätze zu einem lediglich symbolischen Nutzungsbeitrag von 30,– € pro Jahr vergeben. 60% der Eigentümer können aufgrund der Anzahl der Parkplätze keinen reservierten Parkplatz erhalten. Ist es nicht unbillig, wenn sie – als Miteigentümer dieser Parkplätze – noch nicht einmal eine ortsübliche Nutzungsgebühr durch die Vorteilnehmer erhalten? 40% der 30,– € fließen dabei noch durch die Zuweisung in die Instandhaltungsrücklage an die Vorteilnehmer unmittelbar zurück.

  7. Tanja sagt:

    Hallo, ich habe vor 1,5 Jahren eine ETW in einem Berliner Mehrfamilien-Altbau erworben und wundere mich nach der 2. Versammlung über so Einiges. So wurde mir z.B. mündlich mitgeteilt, dass auf einer WEV vor Jahren beschlossen wurde, dass die Außenfenster auf Kosten der Eigentümern selbst instand gehalten werden müssen. Ich hatte mehrfach um diesen Beschluss gebeten, der die Klausel in der Teilungserklärung aufheben würde, habe aber bisher nie etwas schriftlich bekommen.
    Der nächste Punkt ist, dass auf der letzten Versammlung beschlossen wurde, eine Strangsanierung, die im vergangenen Jahr in einem Seitenflügel durchgeführt wurde, aus der Rücklage zu finanzieren.Dieser Punkt wurde weder auf der Tagesordnung erwähnt, noch wurde uns mitgeteilt, um welche Summe es sich überhaupt handelt. Aus dem Wirtschaftsplan ging keinerlei Information diesbezüglich hervor. Da etwa ein Drittel der auf der Versammlung Anwesenden kaum Deutsch sprach (neue Eigentümer aus Israel, England, Spanien, Italien) haben viele offensichtlich überhaupt nicht verstanden, worum es überhaupt geht.
    Diese Strangsanierung fand laut Verwalter als “Notfall Reparatur” statt und musste kurzfristig durchgeführt werden. Laut Verwalter hat der Beirat diese Maßnahme in Auftrag gegeben. Angeblich wurde auf einer früheren Versammlung abgestimmt, dass der Beirat Aufträge in Höhe von max. 18.000 Euro eigenmächtig vergeben darf. Ist dies überhaupt rechtens? Müssen nicht trotzdem Angebote eingeholt werden und mit der WEG abestimmt werden? Der Beirat soll doch den Verwalter kontrollieren. Wer kontolliert in solch einem Fall den Beirat? Ich bin wirklich stark verunsichert. Ist das überhaupt rechtens? Würde mich über qualifizierte Beiträge freuen…

    • Andreas Griebel sagt:

      Hallo Tanja, das ist alles so nicht o.k. Sie sollten dringend fachlichen Rat dazu einholen. Der Verwaltungsbeirat darf soetwas nicht, das darf allenfalls der Verwalter, wenn er dazu ermächtigt ist. Im Übrigen sollte es eine BEschlusssammlung beim Verwalter geben, die man einsehen kann. Führt er die nicht, ist das ein Kündigungsgrund.

  8. Tanja sagt:

    Wären Sie bitte so nett, meinen Nachnamen – wie bei den anderen – nicht mit in meiner Anfrage zu veröffentlichen? Vielen Dank!

  9. F. Wagner sagt:

    Hallo Tanja,

    Beschlussprotokolle muessen 10 Jahre aufbewahrt werden. Also hat sie der Hausverwalter zum Nachlesen.

    Ob dem Beirat soviel Recht eingeraeumt worden ist steht auch dort drinn. Im Internet kannst du die Rechte und Pflichten vom Beirat, wie es im §29 WEG steht, auch nachlesen. Siehe auch mal bei dem Link an Wikipedia nach.

    Die neuen Eigentuemer aus den Nachbarslaendern haben nur den Zweck, ihr Guthaben in Immobilien zu stecken und ev. kein Visa für die EG beantragen zu müssen. Dieser Personenkreis sollte halt eine Vollmacht an einen Miteigentuemer geben um solche Probleme auszuschalten.

    https://de.wikipedia.org/wik/Verwaltungsbeirat
    Mfg Fritz

  10. Fraunholz sagt:

    Auf der gestrigen WEG-Versammlung ist bei uns vieles schief gegangen:
    Erstens ist der Hausverwalter abgewählt worden.
    Dann bin ich als neuer Beirat gewählt worden.
    Die neue Hausverwaltung ist auch gewählt worden.
    Danach ist beschlossen worden, dass ich mit der neuen Hausverwaltung den Vertrag verhandeln soll ( für 1,5 Jahre) und dann unterschreiben.
    Jetzt ist uns aufgefallen, dass das Abstimmungsergebnis falsch war. Die neue Hausverwaltung ist somit eigentlich nicht gewählt, und will auch deswegen die Verwaltung nicht mehr!
    Was soll bzw kann ich nun als Beirat machen?

    • Redaktion sagt:

      Sehr geehrte/r T.Fraunholz,
      Ja, da ist wohl ziemlich viel schief gelaufen. Als Beirat sollten Sie sich so schnell wie möglich eine neue Hausverwaltung suchen. Solange Sie keine WEG-Verwaltung haben, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verwaltung der Wohneigentumsanlage selbst übernehmen. Das ist in der Regel nicht zu schaffen. Sobald Sie einen Verwalter gefunden haben, muss darüber aber neu beschlossen werden, in der Regel im Rahmen einer außerordentlichen WEG-Versammlung. Und bitte achten Sie auf formal korrekt gefasste Beschlüsse. Der Verwaltungsbeirat ist berechtigt, zu einer neuen Versammlung einzuladen.
      Viele Grüße,
      Ihre Redaktion

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