WEG-Urteile

Jeder Wohnungsbesitzer kann die Tagesordnung der Eigentümerversammlung ergänzen

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Wie ein aktuelles Gerichtsurteil zur WEG-Verwaltung aus Frankfurt klarstellt, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer vom Verwalter verlangen, dass bestimmte Tagesordnungspunkte in der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) behandelt werden. Voraussetzung: Für die Behandlung muss es sachliche Gründe geben, und die Aufnahme der Punkte muss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Um die Tagesordnungspunkte aufzunehmen, genügt dann der Antrag eines Einzelnen. Hierzu ist also kein Quorum von einem Viertel der Wohnungseigentümer wie bei der Forderung nach einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nötig, stellte das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt klar. Eine WEG-Verwaltung, die sich weigert, die Tagesordnung entsprechend zu erweitern, muss akzeptieren, dass der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats dies eigenmächtig tut oder dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Behandlung seiner Anliegen gerichtlich durchsetzt.

Der Hintergrund des Falles: Einige Wohnungseigentümer beanstandeten mehrere Baumängel und stritten sich dazu mit der Bauträgerin, die gleichzeitig die Verwalterin der WEG war. Es hatte verschiedene Beschwerden über Mängel an den Türen, Fenstern und Fensterbänken mehrerer Wohnungen gegeben. Ein Wohnungseigentümer forderte daraufhin, bei der nächsten Eigentümerversammlung als Tagesordnungspunkt einen Bericht der WEG-Verwaltung aufzunehmen. Diese sollte über den aktuellen Stand der Mängelbeseitigung referieren. Zudem sollte die Tagesordnung um eine Beschlussfassung über geeignete Maßnahmen ergänzt werden. Die Verwalterin war jedoch der Meinung, dass zuvor noch weitere Gutachten eingeholt werden sollten, und wollte auch noch nicht vom Stand der Mängelbeseitigung berichten. Sie weigerte sich daher, die Tagesordnung wie gewünscht zu ergänzen. Dagegen klagten mehrere Wohnungseigentümer, die die Auffassung vertraten, dass die Verwalterin durch die Nichtbehandlung der Punkte gegen ihre Pflichten verstoßen habe.

OLG Frankfurt: WEG-Verwaltung hätte Tagesordnungspunkte behandeln müssen

Mit dem Fall befassten sich in der Folge mehrere Gerichte. Das OLG Frankfurt beschied der WEG-Verwaltung schließlich, dass sie die strittigen Tagesordnungspunkte hätte aufnehmen müssen. Alle auch nur von einem einzigen Wohnungseigentümer gewünschten Punkte, die im Rahmen „ordnungsmäßiger Verwaltung“ auf einer Eigentümerversammlung behandelt werden können, müssen laut Urteil auch dort behandelt werden, sofern sachliche Gründe vorliegen. Mit ihrer Weigerung, die Punkte aufzunehmen, habe die WEG-Verwaltung „pflichtwidrig“ gehandelt, so das OLG Frankfurt. Daher habe auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats das Recht gehabt, die Tagesordnung ohne Zustimmung der Verwalterin zu ergänzen.

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2 Kommentare zu Jeder Wohnungsbesitzer kann die Tagesordnung der Eigentümerversammlung ergänzen

  1. E. Jost sagt:

    für unsere nächste WEV legten dem Verwalter unseres Anwesens folgende Anträge vor, er stellt sich bockig an.
    1. Antrag, einenSanierungsplan für unser Anwesen zu erstellen (dringend erforderlich)
    2. Antrag, den WET die Serviceverträge, die er für die Wohnungsgemeinsch. abgeschlossen hat, und für die wir alles bezahlen, Hausmeister, Aussenanlagen, in Kopie auszuhändigen, damit wir wissen, wofür wir überhaupt den hohen Preis bezahlen müssen. Wir sehen den Gegenwert nicht.
    3. Antrag auf eine 1xjährliche Begehung des Anwesens mit interessierten Eigentümern (bisher noch nie passiert).

    Wir werden grundsätzlich abgeblockt mit unseren Wünschen, wenn es um Erhalt und Pflege unserer Anlage geht, bezahlen aber reichlich dafür.

    Eine weitere Frage: Kann ein Antrag, den TOP ‘Sonstige’ mit in die TO aufzunehmen abgelehnt werden? Auch das durften wir bisher nicht tun.

    • Redaktion sagt:

      Sehr geehrte Frau Jost,
      Sie sind offenbar mit der Leistung Ihres aktuellen Verwalters nicht ganz zufrieden. Das kann entweder ein Kommunikationsproblem sein oder Ihr Verwaltervertrag sieht möglichweise nur eine Grundbetreuung der gesetzlich notwendigen Verwaltungstätigkeiten vor. Die Vorlage der Dienstleister- und Serviceverträge ist eigentlich selbstverständlich. Gleiches gilt für die jährliche Begehung der Wohnanlage, schon allein aus Gründen der Verkehrssicherheit. Um einen Sanierungsplan zu erstellen, sind allerdings externe Energieberater und/ oder Architekten kostenpflichtig hinzuzuziehen. Auch wird der Verwalter in der Regel einen Zusatzhonorierung verlangen – je nach Vertrag. Im Rahmen eines formal korrekten Beschlusses müssen über die Erstellung eines Sanierungsplans entsprechende Beschlüsse der Wohneigentümerversammlung herbeigeführt werden, die in einem mehrstufigen Verfahren auch die Kosten für die externen Berater und eventuelle Zusatzhonorare des Verwalters abdecken. Nach dem Sanierungsplan muss sich der Verwalter der mindestens ebenso schwierigen Finanzierungsplanung widmen.

      Ein Top „Sonstiges“ ist deshalb schwierig, weil sich weder Wohnungseigentümer noch der Verwalter darauf vorbereiten können. Sie sollten versuchen, die Themen zu präzisieren und den Tops dann eine entsprechende Überschrift geben. Auch formal sind Top „Sonstiges“ nicht unproblematisch, spontane Abstimmungen in der Regel nicht möglich, weil leicht formal angreifbar.

      Sollte der Verwalter sich weiter unkooperativ zeigen, werden Sie dagegen um einen Verwalterwechsel nicht drum herumkommen.

      Viele Grüße
      Ihre Redaktion

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