WEG-Urteile: BGH erlaubt regelmäßige Vermietung an Feriengäste

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WEG-Verwaltung Berlin: In einem aktuellen Fall aus der Praxis der WEG-Hausverwaltung wandte sich die Mehrheit einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen acht Miteigentümer, die ihre Wohnungen tage- oder wochenweise an Urlauber vermieteten. Die Eigentümerversammlung fasste einen Beschluss, um diese Form der Vermietung zu untersagen. Zu Unrecht, entschied schließlich der Bundesgerichtshof in einem aktuellen WEG-Urteil: Die Eigentümermehrheit muss die Besucher dulden, solange die Vermietung keine untypischen Beeinträchtigungen mit sich bringt, die bei einer normalen Nutzung von Wohnungseigentum nicht zu erwarten wären.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung hatte den Hintergrund, dass sich die Mehrheit der Wohnungseigner durch die ständig wechselnden Hausbewohner gestört fühlte. Durch die täglich oder wöchentlich neuen Gäste sahen sie sich in ihrem Sicherheitsempfinden beeinträchtigt und befürchteten, dass die Berlin-Touristen weniger Rücksicht auf das Gemeinschaftseigentum  nehmen würden als Dauermieter.  Daher sollte jenen Vermietern, die ihre Wohnungen ständig an Urlaubs- und Geschäftsreisende vermieteten, diese Nutzung untersagt werden. Einer der acht Betroffenen erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung. Nachdem der Fall bereits das Amtsgericht Charlottenburg und das Landgericht Berlin beschäftigt hatte, wo der Kläger jeweils unterlag, musste schließlich der BGH ein letztinstanzliches WEG-Urteil sprechen (BGH, AZ  V ZR 72 / 09). Der Gerichtshof gab im Gegensatz zu den beiden Vorgängerinstanzen dem Vermieter Recht.

WEG-Urteil: Vermietung an wechselnde Feriengäste widerspricht nicht dem gesetzlich definierten Wohnzweck des Eigentums

Der BGH teilte die bis dahin von Teilen der Rechtsprechung vertretene Auffassung ausdrücklich nicht, wonach eine kurzzeitige Vermietung an ständig wechselnde Personen keine Wohnnutzung im Sinne des WEG-Gesetzes, sondern vielmehr eine gewerbliche Nutzung durch den Vermieter sei. Denn die vermieteten Räume dienten ja als Unterkunft und damit, wie vom Wohnungseigentümergesetz grundsätzlich verlangt, zu Wohnzwecken (§ 1 Abs. 2 WEG). Ob der Vermieter sein Wohnungseigentum im steuerrechtlichen Sinne gewerblich nutze, sei aus der Sicht des Wohnungseigentumsrechts unerheblich, so das WEG-Urteil des BGH. Zudem müssten WEG-Gemeinschaften eine begrenzte gewerbliche oder berufliche Nutzung des Wohnungseigentums ohnehin dulden (Praxisbeispiele sind hierzu etwa eine Steuerberater-Kanzlei oder das Planungsbüro eines Ingenieurs).

Der Bundesgerichtshof stellte in seinem WEG-Urteil allerdings auch klar, dass die Vermietung an Feriengäste jedenfalls dann untersagt werden kann, wenn dadurch Beeinträchtigungen der anderen Wohnungseigentümer entstehen, die über ein normales Maß hinausgehen. Dies kann etwa bei Lärmbelästigungen oder Verschmutzungen der Fall sein. Allerdings hatte die betroffene Eigentümergemeinschaft im vorliegenden Rechtsstreit nichts dergleichen vorgetragen. Eine weitere Möglichkeit, die Nutzung des Wohneigentums als Ferienwohnung zu verhindern, besteht darin, dies grundsätzlich in der Teilungserklärung der WEG zu untersagen. Auch das war im vorliegenden Fall jedoch nicht gegeben.

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