Der politische Druck auf die deutschen WEG-Gemeinschaften, etwas für die energetische Modernisierung ihrer Wohnungen und Häuser zu tun, wächst kontinuierlich. Im gleichen Maße wollen Eigentümer etwas gegen die steigenden Energiekosten unternehmen und den Wert ihrer Eigentumswohnungen erhalten. Doch das war und ist leichter gesagt als getan.
Mit den Klimaschutzzielen der Bundesregierung und den Energiesparvorgaben der EU sind neue Herausforderungen auch für die Gebäudesanierung entstanden. Diesen Herausforderungen müssen sich zunehmend auch WEG-Gemeinschaften und ihre Hausverwaltungen stellen. Ein Großteil der Gebäude mit WEG-Anlagen ist in energetischer Hinsicht in die Jahre gekommen: So weisen nach einer Untersuchung des Bochumer Forschungsinstituts InWIS 70 Prozent der Eigentumswohnungen ein hohes Potenzial für energetische Optimierungen auf.
Doch existieren vielfältige Hindernisse, die eine Sanierung im Vergleich mit Wohnungsunternehmen und Einfamilienhausbesitzern erschweren. Das zeigt sich auch im Sanierungstempo: So beträgt die jährliche Sanierungsrate nach Angaben von InWIS bei den WEG-Gemeinschaften nur 1,7 Prozent. Branchenweit werden in Deutschland aber jedes Jahr durchschnittlich 3,7 Prozent des Bestandes energetisch ertüchtigt.
Seitdem das Wohnungseigentumsgesetz 2007 grundlegend reformiert und die Förderbedingungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW modifiziert wurden, ist das ganze Verfahren etwas einfacher geworden. Den neuesten Sachstand für Eigentümer, Beiräte und Verwalter fasst eine Broschüre des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) zusammen (siehe Info-Kasten). Die Wohnbau Service ist Mitglied im DDIV.
Auswirkungen des EnEG 2013 und der EnEV 2014
Die gesetzlichen Rahmenbedingungen der energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden werden im Energieeinsparungsgesetz (EnEG) sowie insbesondere in der Energieeinsparungsverordnung festgehalten (EnEV 2014 und 2016). Die am 1. Mai 2014 in Kraft getretene Neufassung der EnEV führt erstmals die Pflicht ein, bei Vermietung oder Verkauf des Objektes einen Energieausweis mit der Angabe einer Energieeffizienzklasse vorzulegen und in allen Vermarktungsanzeigen zu veröffentlichen.
Andernfalls drohen ab 2015 Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Außerdem werden die energetischen Anforderungen für Neubauten ab dem 1. Januar 2016 um rund 25 Prozent gegenüber 2013 verschärft. In Altbauten müssen Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, mindestens durch moderne Brennwertkessel ersetzt werden. Die energetischen Anforderungen an Fenster oder Wärmedämmungen sind – auch bei Bestandssanierungen- ebenfalls erhöht worden. Der Einsatz erneuerbare Energien, z. B. Solarthermie, Wärmepumpen, Geothermie oder die Nutzung biogener Brennstoffe wird nach und nach Pflicht. Allerdings verteuern die höheren Anforderungen nach Schätzungen des Branchenverbandes GdW auch die Baukosten um sechs bis acht Prozent gegenüber 2013.
Vom Sanierungsbeschluss zur Kostenverteilung
Neben den sich weiter verschärfenden gesetzlichen Anforderungen sind es natürlich die stetig steigenden Energiekosten, die auch WEG-Gemeinschaften und ihre Verwalter unter Handlungsdruck setzen. Denn: Mit einer Vollsanierung können 50 bis 90 Prozent des Energieverbrauches eines Altbaus eingespart werden. Doch wie läuft der Entscheidungsprozess in einer WEG ab? In der Regel sind drei WEG-Versammlungen notwendig, ehe die Handwerker anrücken können.
Auftakt für ein Sanierungsprojekt sind in der Regel sogenannte Vorschalt-Beschlüsse der ersten WEG-Versammlung, die den Verwalter mit der Vorbereitung und Ausarbeitung eines Sanierungsvorschlages beauftragen. Dafür reicht die einfache Mehrheit. Gegebenenfalls wird ein Bauausschuss eingerichtet. Der Verwalter wird dann zusammen mit Energieberatern, Bauingenieuren oder Architekten und einem Fachanwalt ein erstes Konzept erstellen.
Auf einer zweiten Versammlung wird das Konzept zusammen mit dem Energieberater oder einem Bauexperten vorgestellt. Auf dieser Eigentümerversammlung werden dann weitere Vorschaltbeschlüsse gefasst, auf deren Basis der Verwalter einen Fachplaner mit der Ausarbeitung eines detaillierten Sanierungskonzeptes beauftragt. Außerdem muss eine ausführliche Kosten-Nutzen-Rechnung erstellt werden. Der Fachplaner erhält das Mandat, konkrete Angebote für die Bauausführung einzuholen.
Nach Beratungen mit dem Fachplaner und gegebenenfalls dem Beirat oder dem Bauausschuss werden die Rahmenbedingungen, konkrete Maßnahmen und ein Zeitplan festgelegt. Denkbar sind Teilsanierungen, die einer WEG-Gemeinschaft mit kleinerem Budget die schrittweise Aufwertung ihres Gemeinschaftseigentums ermöglichen. Fördermittel können dagegen in der Regel nur bei Vollsanierungen beantragt werden. Der Verwalter erstellt anschließend ein oder mehrere Finanzierungskonzepte, die die vorhandenen Rücklagen, neue Sonderumlagen, Förderprogramme und Kredite berücksichtigen.
Auf der dritten Eigentümerversammlung präsentiert der Verwalter zusammen mit dem Fachplaner und Energieberater die Detailplanung. Daraufhin werden die Sanierungsmaßnahmen, der Zeitplan, der Kostenrahmen und die Finanzierung von der Versammlung der Eigentümer beschlossen. Die Einzelbeschlüsse sollten – soweit möglich – unabhängig voneinander funktionieren, damit im Falle einer Anfechtung nicht das gesamte Konzept hinfällig wird. Dabei bedarf es nach Karl Brenner, Rechtsanwalt und Richter am Amtsgericht a.D. einer „doppelt qualifizierten Mehrheit“ für die Beschlussfassung (§§ 22 II, 16 IV WEG).
Bei der Abstimmung über das Finanzkonzept reicht rein juristisch eine einfache Mehrheit, Experten empfehlen aber eine möglichst breite Mehrheit anzustreben, vor allem wenn es um die Aufnahme von Krediten geht. Denn: Ist ein Eigentümer nicht mit den Beschlüssen zu der Sanierung einverstanden, hat er laut BGH-Urteil vom 11. November 2011 (V ZR 65/11) das Recht, die Finanzierung nicht mittragen zu müssen.
Finanzierung und Förderung
Wie kann eine energetische Sanierung finanziert werden? Zunächst stellt die Bundesregierung über ihre Förderbank KfW umfangreiche Fördermittel zur Verfügung. Seit 2006 wurden 11 Milliarden Euro bereitgestellt. Je größer die angepeilte Energieeinsparung, desto attraktiver sind die Konditionen der KfW-Programme (siehe Info-Kasten). Die Antragsteller können aus vier verschiedenen Förderprogrammen wählen. Dr. Burkhard Touché, Abteilungsdirektor Vertrieb bei der KfW, weist darauf hin, dass die Zinskonditionen momentan sehr günstig seien, Sanierungen also schnell die Rentabilitätszone erreichen. KfW-Darlehen werden über die Hausbank ausgereicht.
„Außerdem können die Sanierungsmaßnahmen durch eine Sonderumlage finanziert werden“ wie Martin Kaßler, Geschäftsführer des DDIV sagte. So können die Eigentümer entweder selber einen Kredit aufnehmen oder den Restbetrag aus eigenen Rücklagen finanzieren. Dr. Dörte Dörner, Prokuristin des Produktmanagements Wohnen der KfW, wies darauf hin, dass Eigentümer einer WEG alternativ zum KfW-Darlehen einen Investitionszuschuss beantragen können. Der Verwalter könne in diesem Fall einen gemeinschaftlichen Antrag für alle Eigentümer direkt bei der KfW stellen. Die Auszahlung würde bei Zusage auf das WEG-Konto erfolgen. Außerdem sei es möglich, als WEG einen Gesamt- bzw. Verbandskredit zu beantragen. Allerdings muss berücksichtigt werden, dass die gesamte WEG für die Finanzierung haftet, wenn ein Eigentümer zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr seinen Zins- und Tilgungsanteil bedient. Kaßler wies in diesem Zusammenhang auf Bürgschaftsprogramme einiger Bundesländer hin, die die Kreditvergabe an WEG-Gemeinschaften erleichtern. Sofern eine WEG einen Gesamtkredit beantragen möchte, ist besonders die Kompetenz des Verwalters gefragt. Nicht jede Bank bietet solche Spezialprodukte an.
Laut Verbraucherzentrale NRW vergeben die Banken oftmals aus haftungstechnischen Gründen (denn das Gebäude als Ganzes wird nicht als Kreditsicherheit akzeptiert) oder aus grundsätzlichen Erwägungen keine Kredite an eine gesamte WEG. Außerdem seien Verbandskredite der Höhe nach limitiert. Auch werde ein Verbandskredit teilweise verweigert, wenn eine von Bank zu Bank variierende Höchstzahl von Wohnungseigentümern überschritten werde. Anders ausgedrückt: Je größer die WEG-Gemeinschaft, desto geringer die Wahrscheinlichkeit, einen Gesamtkredit zu erhalten.
Eine weitere Problematik ergibt sich dadurch, dass jene Banken, die überhaupt bereit sind, einen Verbandskredit an WEGs zu vergeben, dies häufig an die Bedingung knüpfen, auch mit allen Geschäfts- und Rücklagenkonten zu dieser Bank zu wechseln. Dies bedeutet aber einen riesigen Verwaltungsmehraufwand für den WEG-Verwalter, so dass zum Beispiel die Wohnbau Service diesen Wunsch der Banken häufig ablehnt.
Zusätzlich stellen die Investitionsbanken der Bundesländer günstige Darlehen oder Zinsverbilligungen für energetische Projekte zur Verfügung – wie jüngst das Land Hessen. Insgesamt ist eine Kombination der verschiedenen Fördermittel durch Länder oder KfW möglich.
Eine weitere Möglichkeit für eine WEG ist es, Bausparverträge abzuschließen, das Eigenkapital für die spätere Sanierung anzusparen und so an günstige Kredite der Bausparkasse zu gelangen.
Fazit: Häufig lohnt es sich, noch einige Jahre mit den baulichen Maßnahmen zu warten, aber dann eine maximal geförderte Vollsanierung anzupacken.
Kompendium Energetische Sanierung
Die überarbeitete und erweiterte Neuauflage des Kompendiums informiert Immobilienverwalter und Wohnungseigentümer umfassend über energetische Sanierungen und ihre Fördermöglichkeiten. Auf über 140 Seiten werden hilfreiche Tipps zur Beantragung von Fördermaßnahmen, über weiterführende Finanzierungsoptionen bis hin zur Ausführung und Betreuung der energetischen Sanierungsmaßnahmen gegeben.
Kostenfreier download unter http://www.ddiv.de/service/publikationen/index.html
Die KfW fördert die Sanierung Ihrer WEG-Immobilie
Die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW sind die wichtigsten Förderinstrumente für Bauherren und Wohnungseigentümer. Auf der Internet-Seite der KfW unter https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Öffentliche-Einrichtungen/Wohnwirtschaft/Förderratgeber/index-2.html finden Sie aktuelle Informationen über die Förderprogramme, die Zinssätze und die Antragstellung. Förderanträge müssen jeweils über die Hausbank gestellt werden. Einzelne Wohnungseigentümer zählen zur Kategorie „Privatperson“, Verwalter informieren sich im Bereich www.kfw.de/inlandsfoerderung/Partner-der-KfW/Immobilienverwalter/. Die Wohnbau Service berät Sie gerne in allen Fragen der energetischen Sanierung und der Förderung, auch bei den komplexen Verbandskrediten.