Oft unterschätzt: Das Thema Verkehrssicherungspflicht ist relevant – auch im Wohnungseigentum. Doch das merken Eigentümer häufig erst, wenn ein Schaden bereits entstanden ist. Darum ist es wichtig zu wissen: Was sind meine Pflichten – und wie kann ich diese gut erfüllen?
Schnell ist es passiert: Ein loser Stein an der Treppe wird leicht zur Stolperfalle, eine schlechte Beleuchtung erschwert den sicheren Zugang zum Haus noch obendrein. Und gerade jetzt im Herbst kann nasses Laub zu einer gefährlichen Rutschpartie werden und herabfallende Äste nach einem Herbststurm zu Verletzungen führen. Gefahrenquellen, die es zu vermeiden S oder zu beseitigen gilt, damit Bewohner und Besucher der Wohnanlage nicht zu Schaden kommen. Doch wer ist dafür verantwortlich? Und welche Sicherheitsvorkehrungen sollte der Verantwortliche treffen?
Maßgeblich ist die so genannte Verkehrssicherungspflicht, die – nicht nur im Wohnungseigentum und im Mietrecht – auf § 823 BGB basiert. Dort ist geregelt, dass „wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt“ zum Schadensersatz verpflichtet ist. Dabei muss es nicht immer um ein aktives Handeln gehen, das eine Verletzung verursacht hat. Haftbar ist auch, wer – und so wird es bei der Verkehrssicherungspflicht im Wohnungseigentum in der Regel der Fall sein – es unterlässt, einen Schaden zu verhindern. Vereinfacht: jeder, der eine Gefahrenquelle schafft, ist auch dafür verantwortlich, Dritte davor zu schützen.
Vorkehrungen treffen – Gefahrenquellen beseitigen
Im Wohnungseigentum müssen also Vorkehrungen getroffen werden, die erforderlich und wirtschaftlich zumutbar sind, um Gefahren für Bewohner und Besucher der Wohnungsanlage zu beseitigen. Wichtig ist dabei, dass die Gefährdung vorhersehbar sein musste – der Verkehrssicherungspflichtige muss also solche Gefahrenquellen beseitigen, die bei sachgemäßer oder nicht ganz fernliegender bestimmungswidriger Benutzung der Wohnungsanlage drohen.
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Das bedeutet auch, dass die Verkehrssicherungspflicht gegenüber all denjenigen Dritten greift, die sich berechtigt auf dem Grundstück oder in der Wohnungsanlage aufhalten, neben Mietern sind dies auch Besucher und Dienstleister, etwa Postboten oder Handwerker. Gegenüber Unbefugten bestehen in der Regel keine Verkehrssicherungspflichten, es sei denn, mit ihrem Fehlverhalten ist zu rechnen. Spielen regelmäßig Kinder in der Anlage – egal, ob es sich um Mieterkinder oder um Kinder handelt, die nicht in der Anlage wohnen, besteht ihnen gegenüber immer eine Verkehrssicherungspflicht und entsprechende Schutzmaßnahmen müssen ergriffen werden.
Potentielle Gefahrenquellen in WEG-Anlagen
Wichtig ist es, Gefahrenquellen in WEG-Anlagen zunächst zu identifizieren, um der Verkehrssicherungspflicht nachkommen zu können. Grundsätzlich müssen sowohl das Gebäude und dessen Bauteile, als auch jegliche Grundstücksflächen, etwa Grünanlagen, Wasser- und Wegeflächen, sicher gehalten werden.
Auf der Hand liegt beispielsweise die Sicherung der Zugangswege zum Haus und zu gemeinschaftlichen Einrichtungen, etwa Mülltonnen und Stellplätzen. Diese müssen nicht nur frei von Hindernissen, etwa Schlaglöchern oder durchgedrungenem Wurzelwerk sein, sondern es muss auch eine das Jahr über funktionierende Beleuchtung gewährleistet werden. Im Winter ist darüber hinaus das Schneeräumen und Streuen Pflicht. Hier ist entscheidend, welche Vorkehrungen erforderlich und wirtschaftlich zumutbar sind. So reicht nach Ansicht des BGH etwa aus, einen breiten Streifen auf den Gehwegen sowie die Zugänge zum Grundstück und zum Gebäude frei zu räumen (BGH-Urteil v. 09.10.2003, Az. III ZR 8/03) – bei Bedarf auch mehrmals am Tag, nicht aber rund um die Uhr: üblicherweise definieren die Gemeindesatzungen Zeiträume, in denen geräumt und gestreut werden muss. Außerhalb dieser Zeiträume muss der Streupflichtige nicht damit rechnen, dass jemand den Weg langläuft und dadurch zu Fall kommt (Beschluss OLG Koblenz v. 13.02.2015, Az. 3 U 1261/14).
Eine Gefahr kann auch von herabfallenden Gebäudeteilen, etwa Dachziegeln oder Antennen, und von abgebrochenen Ästen nach einem Sturm ausgehen. Aus der Rechtsprechung geht hervor, dass nicht nur jetzt im Herbst sondern in der Regel halbjährlich die Bäume auf dem Grundstück kontrolliert werden sollten (BGH-Urteil v. 04.03.2004, Az. III ZR 225/03 und Urteil OLG Hamm v. 04.02.2003, Az. 9 U 144/02).
Besondere Maßnahmen sind erforderlich, wenn Kinder in der Anlage wohnen oder – befugt oder unbefugt – regelmäßig dort spielen. Klettergerüste und Rutschen müssen auf Mängel überprüft und die Kontrollgänge regelmäßig protokolliert werden. Aufzüge und Rolltore sollen verkehrssicher sein. Ebenso müssen eventuell vorhandene Wasserflächen mit Gittern oder Zäunen abgesperrt sein, gefährliche Pflanzen, etwa Sträucher mit giftigen Beeren oder Bärenklau, sollten entfernt werden.
Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten in WEG-Anlagen
Die Verkehrssicherungspflicht ist grundsätzlich Aufgabe des Eigentümers bzw. der Eigentümergemeinschaft, das bedeutet, sie sind für die Einhaltung und Überwachung verantwortlich. Während die Verkehrssicherungspflicht im Sondereigentum ganz klar dem Eigentümer unterliegt, kann sie bei Sondernutzungsrechten auf die Gemeinschaft entfallen, sofern nicht konkret in der Teilungserklärung vereinbart wurde, dem Sondernutzungsberechtigten auch die Verkehrssicherungspflicht aufzuerlegen. Für das Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich stets die Eigentümergemeinschaft verantwortlich.
Die Eigentümergemeinschaft kann die Verkehrssicherungspflicht jedoch – ganz oder in Teilen – übertragen: In der Regel geschieht dies mit der Bestellung des WEG-Verwalters, denn da die Verkehrssicherungspflicht eng mit der Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung verknüpft ist, ist sie Teil der Aufgaben und Befugnisse des WEG-Verwalters, die in § 27 WEG geregelt sind. Aber auch die Übertragung bestimmter Teile der Verkehrssicherungspflicht auf ein externes Unternehmen, einen Hausmeister oder eine Reinigungskraft, ist möglich. In jedem Fall befreit eine solche Vereinbarung, mit der die Verkehrssicherungspflicht übertragen wird, die Eigentümergemeinschaft nicht davon, den Beauftragten, also in der Regel den Verwalter, zumindest stichprobenartig kontrollieren (BGH-Urteil v. 27.11.1984, Az. VI ZR 49/83). Insbesondere müssen potenzielle Gefahrenquellen gemeldet werden, damit der Verwalter seiner Pflicht nachkommen kann. Auch der Verwalter kann einen Dritten mit Teilbereichen der Verkehrssicherung beauftragen – etwa einen Räum- und Streudienst im Winter – und muss dessen Arbeit regelmäßig überwachen und kontrollieren.
Darüber hinaus ist für Eigentümer ein Blick in die Hausordnung oder die Gemeinschaftsordnung ratsam: trotz Verwalterbestellung kann ihre Mithilfe bei der Verkehrssicherung gefordert sein. Der BGH entschied allerdings mit Urteil vom 09.03.2012, dass eine Verpflichtung zum Laubräumen oder zur Treppenhausreinigung nur durch eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern erfolgen kann, nicht durch einen Mehrheitsbeschluss der WEG (Az. V ZR 161/11).
Sonderfall: Verkehrssicherungspflicht in Mietwohnungen
Die dargestellten Regelungen greifen insbesondere in WEG-Anlagen bzw. in selbstgenutzten Eigentumswohnungen. Bei Mietwohnungen ist der Vermieter für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung verantwortlich – damit obliegt ihm auch die Verkehrssicherungspflicht. Nur in den vom Mieter allein genutzten Räumen innerhalb der Wohnung ist er selbst gegenüber seinen Gästen verkehrssicherungspflichtig. In Mehrfamilienhäusern kann die Verkehrssicherungspflicht auch für die gemeinschaftlich genutzten Flächen zumindest teilweise übertragen werden. So kann etwa mietvertraglich oder in der Hausordnung ausdrücklich vereinbart werden, dass die Mieter für das Schneeräumen und Streuen im Winter verantwortlich sind.
Kommt ein Besucher oder ein anderer Mieter zu Schaden, weil der mit Streuen beauftragte Mieter seiner Pflicht nicht nachgekommen ist, so kann der Vermieter unter Umständen dennoch haftbar gemacht werden. Diese so genannte „Haftung für Erfüllungsgehilfen“ greift nicht, wenn der Vermieter den Beauftragten sorgfältig ausgewählt und regelmäßig überwacht hat. Aber Achtung: hier werden strenge Anforderungen gestellt, Vermieter sollten ihre Aufsichtspflicht daher nicht vernachlässigen.