Die Tücken der Teilungserklärung

©(nmann77)/Fotolia.com
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In der Teilungserklärung sind  die Grundlagen der WEG geregelt.  Sie gibt Antwort auf alle rechtlichen und finanziellen Fragen rund um  das Wohnungseigentum – kann aber  auch einige Tücken mit sich bringen.  Daher gilt es, ein paar Dinge  zu beachten.

Für WEGs ist die Teilungserklärung eine wichtige Grundlage: Wie ist die Wohnanlage aufgeteilt? Welche Räume gehören der Gemeinschaft? Welche Regeln gelten für die Eigentümerversammlung und das alltägliche Miteinander? Die Teilungserklärung liefert Antworten zu vielen Fragen der Wohnungseigentümer. Beiräte und Eigentümer müssen sich daher mit ihr auseinander setzen, ihre Bestimmungen verstehen und wissen, welche Fallstricke sich ergeben können. Gerade von neuen WEG-Mitgliedern, die sich gerade erst „eingekauft“ haben, wird das häufig unterschätzt.

Was genau ist die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung besteht aus zwei Komponenten und bildet damit das „Grundgesetz der WEG“. Neben der formellen Aufteilung der Wohnanlage in Sonder- und Gemeinschaftseigentum und Bestimmungen zu Sondernutzungsrechten enthält die Teilungserklärung die Gemeinschaftsordnung der WEG.  Rechtlicher Rahmen für die Teilungserklärung ist das Wohnungseigentumsgesetz – jedoch kann davon abgewichen werden. In der Regel kümmert sich bei Bestandsimmobilien derjenige Besitzer um die Teilungserklärung, der die Anlage von Miet- in Eigentumswohnungen umwandelt. Bei Neubauten erstellt sie meist der Bauträger.

Die Teilungserklärung ist eine notarielle  Urkunde und wird, wenn die Eigentümergemeinschaft entsteht, ins Grundbuch eingetragen. Damit ist sie für die Wohnungseigentümer verbindlich. Änderungen an der Teilungserklärung können die Wohnungseigentümer nur einstimmig beschließen. Anschließend müssen auch Änderungen ins Grundbuch eingetragen werden. Für Käufer gilt: Mit dem Erwerb der Wohnung wird die Teilungserklärung Teil des Kaufvertrages – daher müssen Käufer die Teilungserklärung vorab genau lesen und sie so, wie sie ist, akzeptieren.

Was ist bei der formellen Aufteilung der Wohnanlage durch die Teilungserklärung zu beachten?

Die wichtigste Funktion der Teilungserklärung ist die Differenzierung von Sonder-  und Gemeinschaftseigentum. Räume die zu einer bestimmten Wohnung gehören  und damit im Sondereigentum eines Eigentümers liegen, müssen in einem Aufteilungsplan mit einer jeweils gleichen Nummer markiert werden. Das betrifft neben den Wohnräumen auch Kellerräume, eine Terrasse oder ein Fahrradstellplatz. Eine fehlende oder falsche Zuordnung führt dazu, dass die Räume nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden können, selbst wenn im Kaufvertrag den Raum als Sondereigentum deklariert wurde. Deshalb ist ein solcher Aufteilungsplan für die Eintragung der Teilungserklärung ins Grundbuch notwendig!

Für das Gemeinschaftseigentum gilt, dass die dazu gehörigen Gebäudeteile, etwa Flure und Aufzüge, aber auch Fenster, Balkone oder Gärten, aufgelistet werden müssen. Mit der Teilungserklärung kann übrigens kein Sondereigentum an Gebäudeteilen begründen, die zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören. Das gilt etwa für Fenster als konstruktive und architektonisch-gestaltende Bauteile – nur der Innenanstrich der Rahmen oder die Fenstergriffe können dem Sonder-eigentum zugeordnet werden.

Wichtig ist diese Abgrenzung nicht nur, weil gerade hinsichtlich der Nutzung verschiedener Gebäudeteile Uneinigkeit herrschen kann, sondern auch, weil sich die Kostenverteilung häufig nach den Sondereigentumsanteilen richtet.

Was genau regeln Nutzungsvorgaben und Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung? 

Über die Abgrenzung von Sonder- und  Gemeinschaftseigentum hinaus beinhaltet die Teilungserklärung Nutzungsvorgaben zu bestimmten Räumen und Regelungen zu Sondernutzungsrechten. Das beantwortet zum Beispiel die Frage, ob eine Wohnung auch als Ferienwohnung oder gar gewerblich, etwa als Büro oder als Praxis, genutzt werden kann.

Für Eigentümer häufig von noch größerem Interesse sind die Bestimmungen zu den Sondernutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum: nicht nur ist in der  Teilungserklärung geregelt, zu welcher Wohnung Sondernutzungsrechte – etwa  am Garten oder an einem Autostellplatz – gehören, sondern auch, wie  dieses Sondernutzungsrecht ausgestaltet ist. So kann zum Beispiel die  Höhe des Gartenzauns festgelegt sein  oder der Bau eines Gartenhäuschens  untersagt werden.

Was regelt die Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Art Satzung der WEG und beinhaltet alle Rechten und Pflichten der Eigentümer. Nicht nur das Verhältnis der Eigentümer zueinander ist hier häufig – ähnlich wie in einer Hausordnung – geregelt, sondern  auch die Beziehung der Eigentümer zur Hausverwaltung. So kann etwa die Bestellung eines ersten WEG-Verwalters dort geregelt sein, aber auch Bestimmungen zur Eigentümerversammlung. Besonders die Frage, wie das Stimmrecht ausgestaltet  ist, also ob nach Objekt-, Kopf- oder Wertprinzip abgestimmt wird, kann oft mit Blick in die Teilungserklärung beantwortet werden.

Was unterscheidet die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung von einer „Vereinbarung der Wohnungseigentümer“?

Nicht nur mit der Teilungserklärung sondern auch mit einer Vereinbarung, der  alle Wohnungseigentümer zugestimmt haben, kann die WEG vom Wohnungseigentumsgesetz abweichen. Die Teilungserklärung wird jedoch vorab – vom Bauträger oder bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen – erstellt. Häufig haben die Eigentümer darauf keinen Einfluss, können aber die in der Teilungserklärung festgelegten Regelungen nur mit der Zustimmung aller ändern.

Worauf ist beim Stimmrecht zu achten?

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht ein  so genanntes Kopfprinzip für die Stimmrechtsregelungen bei der Eigentümerversammlung vor. Das bedeutet, dass jeder  Eigentümer unabhängig von der Größe  und Zahl der ihm gehörenden Wohnungen  eine Stimme hat. In der Teilungserklärung  kann aber auch vereinbart werden, dass  sich das Stimmrecht nach der Zahl der  Wohnungen oder den Miteigentumsanteilen richtet. Gerade wenn es in der Anlage  einen Groß- oder Mehrheitseigentümer gibt, führt dies dazu, dass der Einfluss der übrigen Miteigentümer erheblich sinkt.

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