Komplizierte Verjährungsfristen bei Mängeln am Sondereigentum

BGH, Urteil v. 4.06.2014, Az. V ZR 183/13

Erst nach einem gemeinschaftlichen WEG-Beschluss, z. B. über die Beseitigung eines Mangels am Sondereigentum, beginnt die Verjährungsfrist, innerhalb der ein Rechtsanspruch auf Mängelbeseitigung durchgesetzt werden kann. Sofern der Verwalter bereits vor dem WEG-Beschluss Kenntnis über den Mangel hatte, dies aber nicht der WEG mitgeteilt hat, kann dieses Wissen nicht rückwirkend der WEG zugerechnet werden.

Zum Hintergrund: Ein WEG-Eigentümer hatte im Jahr 2005 eine Betonfläche als Fundament für eine Terrasse auf dem Sondereigentum anfertigen lassen. Die Terrasse wurde jedoch nie fertig gestellt. In der Eigentümerversammlung des Jahres 2009 beschlossen die übrigen Eigentümer, dass die Verwalterin für den Rückbau dieser Betonfläche sorgen solle. Dieser Rechtsanspruch unterliegt einer Verjährungsfrist von drei Jahren. Somit hatte die WEG eigentlich keine Chance mehr, den Schandfleck im Garten beseitigen zu lassen. Sie ging dennoch vor Gericht und klagte sich durch die Instanzen. Der BGH gab der WEG-Mehrheit Recht: die Beseitigungsansprüche seien doch nicht verjährt. Erst wenn die WEG selbst von einem Mangel erfahre, den sie beseitigen möchte, beginnt die Verjährungsfrist. Sollte der Verwalter früher von diesem Mangel erfahren haben, z. B. durch eine Kontroll-Begehung, bedeutet das nicht automatisch, dass unterstellt werden kann, dass alle WEG-Eigentümer über das gleiche Wissen verfügen. Anders ausgedrückt: es muss über schriftlich dokumentiert werden, dass der Verwalter die WEG-Gemeinschaft über einen strittigen Sachverhalt informiert hat. Erst dann kann unterstellt werden, dass Verwalter und WEG-Gemeinschaft über den gleichen Wissensstand verfügen.

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