Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung bei Sonderverpflichtungen

BGH, Urteil vom 10.10.2014, Az. V ZR 315/13

Für die Wirksamkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt es nicht nur auf die formelle, sondern auch auf die inhaltliche Rechtmäßigkeit des Beschlusses an.

Aus einer Entscheidung des BGH zur Beschlusskompetenz von Wohnungseigentümergemeinschaften geht hervor, dass ein Beschluss trotz Einhaltens formeller Bestimmungen, etwa der in der Gemeinschaftsordnung festgelegten notwendigen Mehrheit, unwirksam sein kann, wenn fundamentale inhaltliche Schranken nicht beachtet wurden.

Im konkreten Fall ging es um eine Wohnanlage mit sechs Einheiten. Zum Miteigentumsanteil der beiden Erdgeschosswohnungen gehörte ein Sondernutzungsrecht am Garten. In der Eigentümerversammlung war beschlossen worden, dass die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht mehr der Gemeinschaft obliegen, sondern künftig in der Verantwortung der Sondernutzungsberechtigten liegen solle. Diese sollten auch die entstehenden Kosten tragen. Obwohl der Beschluss mit der erforderlichen 2/3 – Mehrheit gefasst worden war, sah der BGH diesen als unwirksam an. Der Beschluss belaste die Sondernutzungsberechtigten mit der Sonderverpflichtung, der die Betroffenen zustimmen müssten.

In der Praxis bedeutet dies, dass ein solcher Beschluss schwebend unwirksam ist, solange betroffene Eigentümer seiner Sonderverpflichtung nicht zugestimmt hat. Verweigert er seine Zustimmung, so ist der Beschluss endgültig unwirksam und muss vom WEG-Verwalter so protokolliert werden. Eine Regelung, die die am Garten Sondernutzungsberechtigten etwa zur Gartenarbeit verpflichtet, müsste bereits in der Teilungserklärung oder im Wege einer späteren Vereinbarung aller Wohnungseigentümer getroffen werden.

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