Jahresabrechnung der WEG: Zeit zum Prüfen muss sein

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Alle Jahre wieder ist es soweit: Der Verwalter legt die Jahresabrechnung der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) über das abgelaufene Wirtschaftsjahr vor und die Wohnungseigentümer stimmen darüber ab. Dazu müssen sie jedoch im Vorfeld die Zeit und die Gelegenheit haben, sich ein Bild von der Abrechnung zu machen. Haben sie das nicht und wird die Jahresabrechnung in der Versammlung dennoch genehmigt, ist der Beschluss anfechtbar. Das geht aus einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Itzehoe vom 17. September 2013 (Az. 11 S 93/12) hervor.

Akteneinsicht: Verwalter kann nicht auf Beirat verweisen

Im vorliegenden Fall hatte eine WEG in der Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung für 2011 genehmigt. Einer der Wohnungseigentümer reichte jedoch Anfechtungsklage gegen den Beschluss ein. Seine Begründung: Er habe im Vorfeld der Abstimmung keinen Zugang zu den Abrechnungsunterlagen gehabt. Während der Eigentümerversammlung hätten genannte Akten nicht vorgelegen, davor sei ihm der Blick in die Jahresabrechnung verweigert worden. Der Verwalter war anderer Meinung: Er habe den klagenden Wohnungseigentümer an den Belegprüfer verwiesen, ein Mitglied des Verwaltungsbeirats. Dort hätte er die Unterlagen einsehen können.
Das LG Itzehoe gab dem Kläger Recht. Es sei schließlich eines der wichtigsten Rechte der Wohnungseigentümer, die Jahresabrechnung und die zugrunde liegenden Belege gründlich prüfen zu können, bevor darüber abgestimmt werde. Damit die Wohnungseigentümer dazu genug Zeit hätten, müsse der Verwalter ihnen die Jahresabrechnung rechtzeitig zusenden beziehungsweise zur Verfügung zu stellen. Andernfalls sei ein Genehmigungsbeschluss über die Abrechnung anfechtbar. Es sei zudem vom Verwalter nicht zulässig gewesen, den Wohnungseigentümer weiter zu verweisen. Er müsse den Wohnungseigentümer alle Unterlagen, die mit dem Wohneigentum in Verbindung stehen, in seinen Geschäftsräumen zugänglich machen.

Jahresabrechnung: WEG sollte Entwurf mit Einladung erhalten

Wichtig für Wohnungseigentümer: Die oben genannte Informationspflicht des Verwalters gilt auch für die Jahresabrechnung der WEG, alle Einzelabrechnungen und die zugehörigen Belege. Dabei finden sich im WEG-Recht keine Angaben dazu, wie lange vor der Abstimmung die Abrechnung vorliegen und einsehbar sein muss. Spätestens sollte das jedoch mit der Einladung zur Eigentümerversammlung der Fall sein – idealerweise liegt die Jahresabrechnung der WEG der Einladung bei.

2 Kommentare

  1. Unser Verwalter diktiert uns Eigentümer nach 20JHREN der Fertigstellung, dass unsere Böden der Duplex Garagenanlage Sondereigentum sei !!???
    Er schickte seinerseits einen Beauftragen, der dann die DEFEKTE der einzelnen Garagen vornahm und verwies, dass einjeder hier Eigenverantwortung hat und seine Kosten selber zu tragen hat. Die Teilungserkl. hat keinen Inhalt dieser selbstständig vorgenommenen Regelunh; denn man hat diese schlicht und ergreifend vergessen.
    Wie ist gegen diesen Verwalter vorzugehen.

    1. Gegen den Verwalter vorzugehen, bringt meist nichts – nur Ärger!
      Es liegt an der Beschlusskompetenz/ Vereinbarungen der Eigentümer (sh. WEG-Novelle)
      eine Regelung zu finden.
      Stellen Sie doch einfach schriftlich beim Verwalter – min. 14 Tage vor der nächsten Eigentümerversammlung – den BeschlussAntrag:
      „Modernisierungsmaßnahmen – Fahrböden aus nichtrostenden Stahl (V4A) – Kostenverteilung nach Verteilerschlüssel“; ggf. Prüfung der Rücklagen oder Sonderumlage bei hohen Kosten.
      Wird damit das Grundbuch unrichtig, so erfolgt keine Grundbuchberichtigung, da die Änderung aus der Beschlusssammlung ersichtlich ist .
      Ein Mehrheitsbeschluss gilt für ALLE, sofern sie nicht fristgerecht angefochten werden.
      Ein Hausverwalter

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