Wenn das Jahr sich dem Ende zuneigt, kommt auf Wohnungseigentümer eine Menge Arbeit zu: Der Winterdienst will organisiert, der Versicherungsschutz überprüft und die im kommenden Jahr anstehenden Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen geplant werden. Vorsicht: Offene Forderungen aus vergangenen Jahren sollten darüber nicht vergessen werden. Möglicherweise verjähren sie mit Ablauf des Jahres und können dann gerichtlich nicht mehr geltend gemacht werden. Davor warnt der Verbraucherschutzverband wohnen im eigentum e.V. und gibt praktische Tipps, wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verhindern kann, dass ihre Ansprüche verjähren.
Hausgeldzahlungen, Sonderumlagen und Schadensersatzansprüche
Thomas Brandt, Rechtsanwalt und Referent für wohnen im eigentum, erklärt, dass die meisten Forderung nach drei Jahren verjähren. Handlungsbedarf besteht also insbesondere bei folgenden Ansprüchen:
- Forderungen gegen einzelne Wohnungseigentümer wegen nicht gezahlter Hausgelder im Jahr 2010
- Nachzahlungs- und Rückzahlungsforderungen, die sich aus der Hausgeldabrechnung von 2009 ergeben haben; sie können jedoch nur jetzt noch geltend gemacht werden, wenn sie erst 2010 von der Eigentümerversammlung beschlossen wurden. Vorsicht: Forderungen auf Rückstände aus den laufenden Hausgeldzahlungen von 2009 sind bereits Ende 2012 verjährt
- Sonderumlagen, die die Wohnungseigentümer 2010 zu zahlen gehabt hätten
- Forderungen gegen einzelne Wohnungseigentümer, unzulässige bauliche Veränderungen am Gebäude rückgängig zu machen; das ist aber nur der Fall, wenn auch die übrigen Wohnungseigentümer bereits 2010 von der baulichen Veränderung Kenntnis genommen haben
- Schadensersatzansprüche aus dem Jahr 2010 gegen Verwalter, die bereits ausgeschieden sind
Maßnahmen gegen die Verjährung
Was kann eine WEG tun, um ihr Geld doch noch zu bekommen? Eine Möglichkeit ist, die Ansprüche mit einem Mahnbescheid oder einer Klage gerichtlich geltend zu machen. Diese müssen dem Gericht bis Ende des Jahres in schriftlicher Form vorliegen, also bis zum 31. Dezember 2013 um 24 Uhr. Zudem muss die WEG die Gerichtskosten innerhalb von 14 Tage nach der Zahlungsaufforderung durch das Gericht begleichen.
Wenn die WEG sich mit dem Schuldner außergerichtlich einigen möchte und absehbar ist, dass dieser doch noch freiwillig zahlt, können die beiden Parteien auch einen „Verzicht auf die Einrede der Verjährung“ vereinbaren. Der bietet sich auch an, wenn die WEG und der Schuldner noch über die Forderungen verhandeln. Die Ansprüche verjähren zwar nicht, wenn die Verhandlung noch nicht abgeschlossen ist. Häufig besteht aber Uneinigkeit über den genauen Zeitraum der Verhandlung. Mit einem Verjährungsverzicht ist die WEG auf der sicheren Seite. Es ist die Aufgabe des Verwalters, die oben genannten Schritte einzuleiten. Eine WEG sollte die Verjährungsfristen für offene Ansprüche dennoch prüfen und bei Bedarf das Gespräch mit dem Verwalter suchen.
Kunden der Wohnbau Service Bonn müssen sich jedoch keine Sorgen machen – die Wohnbau Service kümmert sich rechtzeitig um alle offenen Forderungen der WEG.