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Ungleichbehandlung nur mit gutem Grund erlaubt

Ungleichbehandlung
Ungleichbehandlung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) darf ihre Mitglieder nicht grundlos unterschiedlich behandeln (Bundesgerichtshof, Az. V ZR 234/11). In dem Fall stritten die WEG und eines ihrer Mitglieder um die Kündigung eines Parkplatz-Mietvertrags.

Der Parkplatz gehörte zum Gemeinschaftseigentum und war an den späteren Kläger vermietet, der ihn untervermietete. Das wollte die WEG nach drei Jahren nicht mehr. Der WEG-Verwalter forderte das Mitglied auf, die Untervermietung zu beenden. Der Mieter weigerte sich, der Verwalter kündigte ihm. Dagegen klagte er.

Sachlicher Grund für Ungleichbehandlung?
Die Frage, ob der Verwalter überhaupt das Recht hatte, die Kündigung auszusprechen, blieb in dem Urteil ungelöst. Der BGH verwies die Angelegenheit vielmehr zurück an das Berufungsgericht. Der Grund: Ein weiteres WEG-Mitglied hatte einen von der WEG gemieteten Stellplatz untervermietet – und zwar an den Verwalter. Dies war aber nicht beanstandet worden. Nun muss die Vorinstanz prüfen, ob es einen sachlichen Grund für die Ungleichbehandlung gibt. Falls nicht, scheitern die Beschlüsse der WEG in dieser Sache am Gleichbehandlungsgrundsatz, so der BGH.

Zwar liege es grundsätzlich im Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer, ob sie eine – rechtswidrige – Untervermietung von Gemeinschaftseigentum zum Anlass nehmen, dies zu beanstanden und das Vertragsverhältnis mit dem Hauptmieter nach fruchtloser Abmahnung zu kündigen. Der insbesondere bei Mehrheitsbeschlüssen zum Tragen kommende Gleichbehandlungsgrundsatz lasse Differenzierungen aber nur zu, wenn dafür ein ausreichender Sachgrund bestehe.

Gleich gelagerte Sachverhalte sind gleich zu behandeln
Sei ein solcher nicht ersichtlich, darf es keine Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer geben. Jedenfalls mit Rücksicht auf die auch dem Verband gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern bestehende Treuepflicht gelte dies auch dann, wenn es – wie hier – um Verträge gehe, die der Verband mit einzelnen Mitgliedern geschlossen hat.

Fazit: Es darf nicht sein, dass gleich gelagerte Sachverhalte ungleich behandelt werden, wenn kein sachlicher Grund für die Ungleichbehandlung vorhanden ist. Hier hat der BGH dem in der Praxis immer wieder anzutreffenden Phänomen, dass nur einzelne Wohnungseigentümer Adressat von einschränkenden Maßnahmen werden, einen Riegel vorgeschoben.

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