Instandsetzung

Bei manchen Entscheidungen über Instandsetzungsmaßnahmen ist Schnelligkeit gefragt

Instandsetzung
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Wohnungseigentümer sollten Beschlüsse über Instandsetzungsmaßnahmen in bestimmten Fällen möglichst schnell fassen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Beschluss darauf abzielt, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der ansonsten das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers unbenutzbar macht. In solchen Fällen ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, den Beschluss zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Verwalter unverzüglich durchzusetzen (BGH, Az. V ZR 94/11).

Die Richter stellten aber auch fest, dass der geschädigte Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen hat, wenn er vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat.

Im konkreten Fall drang im Juni 2006 nach heftigem Regen Wasser durch die Decke in eine Wohnung. Deren Eigentümer holten ein Sachverständigengutachten ein, das einen Befall des Deckengebälks und des Mauerwerks mit Hausschwamm feststellte. Sie leiteten das Gutachten der Gemeinschaft im November 2006 zu. Auf einer Versammlung im April 2007 beschlossen die Wohnungseigentümer, ein gerichtliches Sachverständigengutachten einzuholen. Die beiden Gerichtssachverständigen bestätigten den Befund und bezifferten die Beseitigungskosten mit 31.000 Euro.

Instandsetzung: Gutachter plädierte für vollständige Sanierung
Das Gutachten wurde der Gemeinschaft im Mai 2008 übersandt. Auf einer weiteren Eigentümerversammlung im Oktober 2008 beschlossen die Mitglieder zunächst eine Beobachtung des Schwammbefalls durch einen der beiden Gerichtssachverständigen und nach dessen Weigerung auf einer weiteren Versammlung im April 2009 eine Teilsanierung.

Der im Juli 2009 beauftragte Handwerker lehnte bei einem Ortstermin im August 2009 eine Teilsanierung als nicht durchführbar ab. Notwendig sei vielmehr eine vollständige Sanierung. Auf einer weiteren Versammlung im November 2009 beschlossen die Wohnungseigentümer die entsprechenden Instandsetzungsmaßnahmen. Keinen der erwähnten Beschlüsse fochten die Eigentümer der Wohnung an. Sie forderten von der Gemeinschaft aber Ersatz der Kosten für eine Anmietung einer anderen Wohnung für den Zeitraum von Dezember 2007 bis August 2009, ferner Ersatz der Umzugskosten und die Feststellung des Verzugs mit der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums vom 1. November 2007 an.

Gemeinschaft musste Kosten für Ersatzwohnung nicht tragen
Beim Bundesgerichtshof hatte die Klage der Eigentümer gegen die Gemeinschaft nur zu einem geringen Teil Erfolg. Letztere muss weder die Kosten für die Ersatzwohnung noch die für den Umzug erstatten. Eine verzögerte Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums kann zwar grundsätzlich einen Ersatzanspruch gegen die Gemeinschaft begründen. Voraussetzung ist nach Auffassung der Richter jedoch, dass ein schuldhaft pflichtwidriges Verhalten der Mehrheit der Wohnungseigentümer vorliegt, dass Wohnungseigentümer verpflichtet gewesen sind, die umgehende Sanierung des Gemeinschaftseigentums zu beschließen. Ferner muss die Gemeinschaft mit der Instandsetzung in Verzug geraten sein, bevor die geltend gemachten Schäden entstanden sind.

Für die Zeit bis zum Eingang des Gutachtens und dessen Auswertung im Juni 2008 fehlt es bereits an einer Pflichtverletzung, da sich die Gemeinschaft über den Schaden vergewissern konnte. Dagegen könnten die zwischen Juli 2008 und August 2009 geltend gemachten Schäden prinzipiell eine Pflichtverletzung der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums darstellen. Darauf können sich die geschädigten Eigentümer aber nicht berufen, da sie keinen der in diesem Zeitraum ergangenen Beschlüsse angefochten hatten.

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