WEG-Verwalter darf Wohnungsverkauf an sich selbst zustimmen

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Auch wenn die Entscheidung schon sieben Jahre her ist – dieses klassische Gerichtsurteil des Kammergerichts Berlin aus dem WEG-Bereich wollen wir unseren Lesern nicht vorenthalten. Denn es zeigt einmal mehr, dass das Wohnungseigentumsrecht mit seinen vielfältigen und teils komplexen Regelungen überraschende und manchmal erheiternde Rechtsfälle hervorbringen kann.

In diesem Beispiel ging es zunächst darum, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus Berlin vereinbart hatte, dass die Eigentümer ihre Wohnung nur verkaufen durften, wenn die WEG-Verwaltung dem zustimmte. Seine Zustimmung verweigern durfte der Hausverwalter jedoch nur aus „wichtigem Grund“, wie es das WEG-Gesetz regelt.

WEG-Verwaltung Berlin: Der Verwalter als Kaufinteressent

Das Delikate am Fall der WEG-Verwaltung in Berlin: Hier war es zufällig der Verwalter selbst, der die Wohnung kaufen wollte. Die Regelung, dass der Hausverwalter dem Verkauf einer Wohnung zustimmen müsse, führte also dazu, dass er vor der Entscheidung stand, in seiner Eigenschaft als WEG-Verwalter einem Wohnungsverkauf an sich selbst zuzustimmen. Diese Zustimmung musste er dem Verkäufer, wie in solchen Fällen üblich, schriftlich erteilen und seine Unterschrift unter der entsprechenden Erklärung überdies von einem Notar beglaubigen lassen. Dies tat der Verwalter dann auch: Er stellte zunächst fest, dass kein „wichtiger Grund“ vorlag, um einen Wohnungsverkauf an sich selbst zu untersagen. Dann erlaubte er dem Verkäufer schriftlich, ihm seine Wohnung zu verkaufen, und unterschrieb seine eigene Erlaubnis. Anschließend ließ er die Echtheit seiner eigenen Unterschrift notariell bestätigen und legte dem Verkäufer diese Bestätigung zusammen mit der Einverständniserklärung vor. Dann erst kaufte er schließlich die Wohnung.

Für viele wäre diese umständliche, aber juristisch korrekte Art, eine Wohnung zu kaufen, vielleicht ein Grund zum Schmunzeln gewesen. Für andere hingegen war sie Anlass, den Verkauf rechtlich anzufechten. Ihre Argumentation: Ein Rechtsgeschäft mit sich selbst – von Juristen als ein sogenanntes In-Sich-Geschäft bezeichnet – sei durch §181 BGB verboten.

Die WEG-Verwaltung aus Berlin widersprach, so dass der Fall zunächst vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, dann vor dem Landgericht Berlin und zum Schluss vor dem Kammergericht Berlin landete. Dieses entschied schließlich, anders als die Vorgängerinstanzen, dass die Wohnungsveräußerung rechtens war. Denn der Verwalter habe durch das Aussprechen der Genehmigung kein Rechtsgeschäft mit sich selbst abgeschlossen, sondern mit dem Verkäufer, indem er diesem erlaubte, ihm selbst die Wohnung zu verkaufen (KG Berlin, AZ: 1 W 244/03).

Mit diesem unterhaltsamen Präzedenzfall wurde abschließend geklärt, dass auch WEG-Verwalter Wohnungen in den von ihnen selbst verwalteten Anlagen erwerben dürfen – und zwar auch dann, wenn dies ihre eigene Zustimmung voraussetzt.

Einverständnis des WEG-Verwalters darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden

Dass ein Wohnungsverkauf zuerst vom Hausverwalter genehmigt werden muss, ist übrigens in der Praxis nichts Ungewöhnliches. Laut §12 des WEG-Gesetzes kann die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder sogar Dritter zur Bedingung gemacht werden kann. Als Dritter kommt, wie im Beispiel der WEG-Verwaltung aus Berlin, natürlich auch die Hausverwaltung in Betracht. Tatsächlich wird nicht selten die Verwalterzustimmung für den Verkauf vorausgesetzt, wie auch ein anderer Fall zeigt, über den wir in der Rubrik WEG-Urteile bereits berichteten (Details hier). Der WEG-Verwalter oder sonstige Zustimmungsberechtigte darf sein Einverständnis laut Gesetz allerdings nur aus „wichtigem Grund“ verweigern. Ein solcher Grund liegt insbesondere dann vor, wenn der Kaufinteressent nicht fähig ist, seinen Verpflichtungen als Wohnungseigentümer nachzukommen – also beispielsweise regelmäßig sein Hausgeld zu zahlen.

Weitere Fälle zur WEG-Verwaltung Berlin finden Sie auf der entsprechenden Kategorie-Homepage.

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