Doppelhaus im Schatten von Bäumen

Hausverwaltung kann an der eigenen Wahl teilnehmen

Doppelhaus im Schatten von Bäumen
Eine verwaltete Wohnanlage.

Eine der wesentlichen Aufgaben der Hausverwaltung ist es, regelmäßig – mindestens einmal im Jahr – die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen. Dazu lädt der WEG-Verwalter die Eigentümer schriftlich mit einer Frist von in der Regel zwei Wochen ein. Der Eigentümerversammlung kommt eine große Bedeutung zu: Sie beschließt etwa über Instandhaltungsmaßnahmen, den Wirtschaftsplan und auch über die Wahl der WEG-Verwaltung.

Da Eigentümer oftmals nicht persönlich an der Versammlung teilnehmen können, beauftragen sie häufig einen Vertreter, an ihrer Stelle teilzunehmen und ihr Stimmrecht wahrzunehmen. Dazu müssen die Wohnungseigner eine entsprechende Vollmacht ausstellen. Nicht selten kommt es vor, dass ein oder mehrere Eigentümer die Hausverwaltung selbst bevollmächtigen, ihre Interessen zu vertreten und ihr Stimmrecht auszuüben.

Wenn auf einer Eigentümerversammlung jedoch die Wahl der Hausverwaltung selbst auf der Tagesordnung steht, entsteht durch die Stimmrechtsübertragung schnell die Situation, in der der Verwalter vor der Frage steht, sich selbst wiederzuwählen. In einem vor dem Oberlandesgericht (OLG) Hamm verhandelten Fall war es sogar so, dass der WEG-Verwalter auf einer Versammlung mehr als die Hälfte der Stimmrechte im Auftrag mehrerer Eigentümer verwaltete. Gerade auf dieser Eigentümerversammlung stand die Neuwahl der Hausverwaltung an. Der Amtsinhaber bestellte sich dabei mit Hilfe der übertragenen Stimmrechte selbst wieder zum Verwalter. Einige Wohnungseigentümer, die mit ihren Stimmrechten in der Minderheit waren, waren mit diesem Vorgehen nicht einverstanden. Sie verweigerten dem Hausverwalter ihre Stimme und klagten anschließend gegen seine Wahl, weil sie die Tatsache, dass sich der WEG-Verwalter selbst wiederwählte, für befremdlich hielten.

Das Gericht urteilte jedoch zugunsten des Verwalters. Wie es in seiner Entscheidung (OLG Hamm, AZ 15 W 142/05) feststellte, war den Eigentümern, die ihm ihre Stimmrechte übertrugen, dabei klar, dass der Verwalter mit der Hausverwaltung erneut sich selbst beauftragen würde. Auch das Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), wonach ein Wohnungseigentümer nicht über die Vornahme eines Rechtsgeschäfts durch die Verwaltung abstimmen darf, wenn es ihn persönlich betrifft, war hier nicht anwendbar. Denn der Hausverwalter war zum einen selbst nicht Wohnungseigentümer und nahm zum anderen nicht sein eigenes Stimmrecht, sondern das der Vertretenen wahr. Dass diese den amtierenden WEG-Verwalter zu ihrem Vertreter auf gerade derjenigen Eigentümerversammlung bestimmt hatten, auf der die Neuwahl der Hausverwaltung anstand, wertete das OLG Hamm als bewusste Entscheidung der Eigentümermehrheit, die von ihrem Stimmrecht auf legitime Weise Gebrauch gemacht habe.

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