Das Kleingedruckte: Ein Haftungsparagraph unter der Lupe

WEG-Verwaltung haftet für Instandhaltungsrücklage

Das Kleingedruckte: Ein Haftungsparagraph unter der Lupe
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Eine WEG-Verwaltung (Hausverwaltung) muss, um ihren Dienstleistungsauftrag gegenüber den Wohnungseigentümern zu erfüllen, häufig finanzielle Mittel verwalten, die durchaus nicht gering sind. Zu diesen Geldern gehört beispielsweise die sogenannte Instandhaltungsrücklage. Diese ist für Reparaturen und Sanierungen des gemeinschaftlichen Eigentums vorgesehen. In die Rücklage zahlen alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ein, und zwar in Form regelmäßiger Beiträge. Über die Verwendung des Geldes entscheidet die WEG-Verwaltung aber nicht nach Gutdünken. Sie muss dabei die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung berücksichtigen. Darüber hinaus kann die Eigentümergemeinschaft auf ihren Versammlungen auch die Rechte der Verwaltung im Umgang mit den Mitteln begrenzen. Insbesondere entscheiden außerdem die Wohnungseigentümer darüber, wie das Geld bis zu einer Verwendung angelegt wird. Aufgabe der WEG-Verwaltung ist es dann, den Beschluss der Eigentümer umzusetzen.

Urteil: Grundsätze ordnungsmäßiger WEG-Verwaltung haben Vorrang

Allerdings gilt dies nicht uneingeschränkt. Dies zeigt der Fall einer besonders risikofreudigen Eigentümergemeinschaft, die beschloss, einen Teil der Instandhaltungsrücklage in eine Geldanlage zu stecken, die zwar die Chance auf hohe Gewinne versprach, dafür jedoch auch ein hohes Verlustrisiko barg. Eingesetzt wurden für die Spekulation 50.000 Euro aus der Rücklage. Die WEG-Verwaltung führte diesen Beschluss entsprechend aus. Es kam in der Folge zu erheblichen Verlusten für die Eigentümergemeinschaft aus der besagten Geldanlage. Das OLG Celle hatte daraufhin zu klären, ob den Verwalter eine Mitschuld traf. In seiner Entscheidung (OLG Celle, AZ 4 W 7/04) stellte das Gericht fest, dass die Anlage nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Denn dies ist grundsätzlich bei spekulativen Geschäften nicht der Fall. Zwar hatte die WEG-Verwaltung lediglich den Beschluss der Eigentümer umgesetzt. Dennoch wurde sie durch das Urteil für den entstandenen Schaden in Mithaftung genommen. Denn sie hätte erkennen müssen, dass die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung durch die Geldanlage verletzt wurden, und hätte die Eigentümergemeinschaft deshalb warnen müssen. Eine WEG-Verwaltung trägt nämlich eine besondere Verantwortung für die Gelder der Wohnungseigentümer und ist zur Sorgfalt verpflichtet. Deshalb muss sie nach Auffassung der Richter auch darüber wachen, dass die Eigentümer keine allzu riskanten Entscheidungen treffen, oder muss zumindest versuchen, dies zu verhindern. Hätte die Verwaltung sich zunächst geweigert, den Beschluss umzusetzen, dann hätte die Eigentümerversammlung sie jedoch ausdrücklich dazu verpflichten können, dies trotz Bedenken zu tun. In diesem Fall, so das OLG, wäre die WEG-Verwaltung von der Mithaftung befreit gewesen.

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