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Kurz und knapp: Die WEG-Jahresabrechnung

Die Jahresabrechnung wird vom WEG-Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres erstellt und listet die Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft auf. Dann werden die Einnahmen und die Kosten anteilig auf alle Wohnungseigentümer umgelegt. Außerdem wird über die Höhe und die Entwicklung der Rücklagen und der Kontostände der Gemeinschaftskonten informiert. Soweit, so klar. Doch worauf müssen Sie bei der Prüfung der Abrechnung achten? Welche Aspekte sind am wichtigsten?

Liste aller Einnahmen und Ausgaben

Alle tatsächlich erzielten Einnahmen und tatsächlich getätigten Ausgaben aus dem vergangenen Jahr werden hier aufgelistet. Forderungen, die zwar schon bestehen, aber noch nicht ausgeglichen wurden, sind hier nicht zu berücksichtigen. Rückstellungen sind insofern nicht zu bilden.

Einzelabrechnung

Grundlage für die Verteilung der Gesamtkosten sind in der Regel die Miteigentumsanteile, sofern in der Teilungserklärung nichts anderes festgelegt ist. Heiz- und Warmwasserkosten werden aber nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet. Von der Heizkostenverordnung, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibt, kann dabei übrigens weder durch einen Beschluss, noch durch eine einstimmige Vereinbarung oder die Teilungserklärung abgewichen werden (LG Hamburg, Urteil v. 18.03.2015, Az. 318 S 104/14).

Entstehen bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung Differenzen zu den tatsächlichen Ein- und Ausgaben in der Gesamtabrechnung, müssen diese durch Abgrenzungsposten korrigiert werden. Aus der Differenz der Kosten zu den Sollbeträgen der Wohngelder ergibt sich der Betrag, den die Eigentümer nach der Jahresabrechnung zahlen müssen.

Wohngeldzahlungen die einzelne Eigentümer noch nicht entrichtet haben, müssen auf der Grundlage des Wirtschaftsplanes spätestens jetzt nachgefordert werden.

Kontenabgleich

Darüber hinaus müssen die Bankkonten der WEG miteinander abgeglichen werden, die Entwicklung der Kontosalden und Umsätze nachvollzogen werden. Nur so kann überprüft werden, ob die Jahresabrechnung schlüssig ist. Saldiert man den Kontostand zum Jahresanfang mit den Einnahmen und Ausgaben des laufenden Jahres und berücksichtigt eventuelle Bargeldbestände, ergibt sich der maßgebliche Kontenabschluss zum Jahresende.

Ist die Hausgeldabrechnung abgeschlossen, wird sie den im Grundbuch eingetragenen Eigentümern zugestellt. Bei einem unterjährigen Eigentümerwechsel müssen sich Alt- und Neueigentümer untereinander einigen, wie sie die Kosten unter sich aufteilen. In der Regel sollte dies im Kaufvertrag festgelegt sein.

Der Verwaltungsbeirat muss die Abrechnung prüfen und der Eigentümerversammlung eine Empfehlung aussprechen, ob alles der Richtigkeit entspricht. Nur wenn die Abrechnung in der Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen wird, ist sie rechtsverbindlich. Jeder Eigentümer hat daher das Recht, vor der Versammlung die Gesamtabrechnung, die Kontenumsätze sowie die Eingangsrechnungen einzusehen, um die Jahresabrechnung prüfen zu können. Mieter haben ein solches Einsichtsrecht übrigens nur hinsichtlich derjenigen Dokumente, die die in ihrer Betriebskostenabrechnung erfassten Posten belegen. Einblick in die Beschlüsse der WEG, die der Abrechnung zu Grunde liegen, muss dem Mieter nicht gewährt werden. Die eigentliche Nebenkostenabrechnung für Mieter hat sich – anders als für selbstnutzende Eigentümer – strikt nach der Betriebskostenverordnung zu richten.

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