Modernisierung, Instandhaltung, bauliche Veränderung – was ist was?

 

Frage von Leopold B. aus M.:

Auf der letzten Wohnungseigentümerversammlung hat ein Nachbar vorgeschlagen, die Balkone, die zu jeder Wohnung der WEG gehören, optisch zu verschönern. Er schlug vor, die Brüstung des Balkons mit Milchglaswänden umzugestalten. Einige Eigentümer fanden jedoch, dass die momentane Verkleidung mit eloxierten Aluminiumelementen ausreichend sei. Ihrer Meinung nach müsse kein Geld in diese Baumaßnahme gesteckt werden. Nun ist meine Frage, wie wir als WEG mit diesem Wunsch umgehen sollen. In diesem Zusammenhang sind mir die Begriffe: Modernisierung, Instandhaltung und bauliche Veränderung unklar. Wo liegt der Unterschied? In welche Kategorie fiele die Umgestaltung der Balkone?

 

Antwort:

Um zu klären, wie dieser Fall auf einer WEG-Versammlung entschieden werden kann, müssen zunächst die verschiedenen Begrifflichkeiten geklärt werden, damit über die vorgeschlagene Umgestaltung der Balkone in formal korrekter Weise entschieden werden kann. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet hierbei im Wesentlichen zwischen drei Kategorien:

1. Instandhaltung/ Instandsetzung/ modernisierende Instandsetzung,
2. Modernisierung und
3. bauliche Veränderung.

Maßnahmen, die unter die erste Kategorie fallen, sind durch eine einfache Mehrheit, sprich mehr als 50 Prozent aller Eigentümer zu entscheiden. Hierbei handelt es sich vor allem um Reparaturen, wie beispielsweise eine defekte Klingelanlage. Sie tragen dazu bei, dass das Gebäude im vertragsmäßigen Zustand bleibt. Die Balkonumgestaltung würde im geschilderten Falle nicht dazu gehören.

Eine modernisierende Instandsetzung bedeutet, dass defekte Bauteile instandgesetzt und gleichzeitig auch modernisiert werden. Beispiel: Eine Fassade, die durch Bergsenkungen im Ruhrgebiet Risse bekommen hat, muss neu verputzt und gestrichen werden, um den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Die Eigentümergemeinschaft beschließt rechtskräftig mit einfacher Mehrheit, dass zusätzlich noch ein Wärmedämmverbundsystem angebracht wird, zumal das Gebäude bereits eingerüstet ist. Eine bauliche Umgestaltung des Balkons fällt ebenfalls nicht in diese Kategorie.

Ähnlich verhält es sich mit der Kategorie „Modernisierung“. Auch wenn hier eine doppelt qualifizierte Mehrheit, also drei Viertel aller Eigentümer, zustimmen und zusätzlich die anwesenden Eigentümer mehr als die Hälfte der Grundbesitzanteile besitzen müssen, umfasst eine Modernisierungsmaßnahme nicht die optisch-ästhetische Umgestaltung von Balkonen. Als Modernisierungsmaßnahme gilt beispielsweise der Einbau einer neuen Heizungsanlage, die Holzpellets als Brennstoff verwendet in Verbindung mit einer solarthermischen Warmwasserzeugung. Unter diese Kategorie fallen also nachhaltige und wertsteigernde Verbesserungen am Gebäude.

Der konkrete Fall wird von der Rechtsprechung in die Kategorie der „baulichen Veränderung“ eingeordnet. „Bauliche Veränderungen“ greifen in das Erscheinungsbild eines Gebäudes ein, vor allem auch in optisch-ästhetischer Hinsicht. Dazu zählen zum Beispiel der Wechsel von einer Putz- zu einer Klinkerfassade, der Anbau vollverglaster wintergartenähnlicher Balkone oder die Aufstockung des Gebäudes. Das Gesetz verlangt, dass 100 Prozent der Eigentümer bei Maßnahmen dieser Kategorie zustimmen müssen.