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Wie der Bundesgerichtshof kürzlich in einem Beispielfall zur WEG-Verwaltung aus Köln entschied, kann der Anspruch von Wohnungseigentümern auf einen angemessenen Brandschutz im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht verjähren. Das gilt auch, wenn durch Umbaumaßnahmen ein Rettungsweg verloren geht, wodurch gegen Feuerschutzvorschriften verstoßen wird, und dies dann mehr als drei Jahre lang unbeanstandet bleibt.
Im verhandelten Fall war eine Wohnung im Dachgeschoss einer Wohnanlage im Jahr 2005 in zwei einzelne Einheiten aufgeteilt worden. Dadurch ging der zweite Rettungsweg für eine der beiden Wohnungen verloren, was jedoch gegen eine Brandschutzvorschrift verstieß. Dies bemängelte 2008 das zuständige Bauaufsichtsamt nach einem Hinweis der Wohnungseigentümer. Die Behörde erteilte zugleich die Baugenehmigung für eine Feuertreppe, die die betroffenen Eigentümer von einem Architekten hatten planen lassen, um Abhilfe zu schaffen.
Die Eigentümerversammlung der WEG lehnte den erst danach gestellten Antrag der Wohnungseigentümer, diese Feuertreppe zu bauen, jedoch mehrheitlich ab. Gegen diese Entscheidung klagten die Eigentümer der Dachgeschosswohnung. Die ablehnende Mehrheit argumentierte, dass es der Eigentümergemeinschaft überlassen bleiben müsse, zu entscheiden, wie ein erforderlicher neuer Rettungsweg konkret zu gestalten sei. Mit dem Treppen-Konzept des Architekten, den die betroffenen Wohnungseigentümer beauftragt hatten, war man so nicht einverstanden.
Im Laufe des Gerichtsprozesses, der sich durch mehrere Instanzen zog, beantragten die Kläger hilfsweise, die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, dem Bau eines wie auch immer gearteten fachgerechten Rettungsweges zuzustimmen. Die Beklagten wiesen darauf hin, dass die Kläger genau diesen Antrag nicht in der Eigentümerversammlung gestellt hätten, sondern dort nur ihr eigenes Treppenkonzept hätten durchsetzen wollen. Darüber hinaus wurde im Prozessverlauf die Frage aufgeworfen, ob der Anspruch auf einen geeigneten Brandschutz gemäß den gesetzlichen Grundsätzen ordnungsmäßiger WEG-Verwaltung, den die Kläger immer noch nicht in korrekter Weise auf der Eigentümerversammlung beantragt hätten, nicht mittlerweile verjährt sei. Insbesondere über diese Frage musste schließlich der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden.
Keine Verjährung des Anspruchs auf ordnungsgemäße WEG-Verwaltung – Kölner Fall führt zu wichtiger Grundsatzentscheidung des BGH
Die Richter des BGH trafen dazu im April 2012 schließlich die Grundsatzentscheidung, dass der gesetzlich garantierte Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf eine ordnungsmäßige WEG-Verwaltung (§21 WEG-Gesetz) nicht verjähren kann. Die Einhaltung von Brandschutzregelungen ist im Sinne einer vorschriftsmäßigen WEG-Verwaltung unbedingt notwendig. Wenn dazu bauliche Maßnahmen erforderlich sind, ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, diese einzuleiten. Diese Verpflichtung kann nicht wie andere Ansprüche nach drei Jahren verjähren.
Deshalb wird sich die Eigentümergemeinschaft im konkreten Fall zumindest dem Antrag, einen angemessenen Rettungsweg einzurichten, nicht dauerhaft verweigern können. Ob diese Einrichtung zuvor, wie üblich, noch formal durch die Eigentümerversammlung abgesegnet werden muss, ist im verhandelten Einzelfall noch offen, da der BGH den Prozess nach seiner Grundsatzentscheidung wieder an die vorhergehende Instanz zurückverwiesen hat. Wichtig und auf andere Fälle übertragbar ist aber die grundsätzliche Aussage der Richter, dass der Anspruch auf eine Umsetzung der Grundsätze ordnungsgemäßer WEG-Verwaltung, wie sie im Wohnungseigentumsgesetz niedergelegt sind, nicht verjähren kann.