BGH, Urteil v. 25.09.2015 – Az. V ZR 244/14
Wohnungseigentümergemeinschaften dürfen grundsätzlich auch hohe, langfristige Kredite aufnehmen. Das entschied der BGH in einem aktuellen Urteil. Die Kreditaufnahme muss allerdings den Regeln ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen – und dafür sind eine Reihe von Bedingungen zu erfüllen.
Der BGH verweist in seinem aktuellen Urteil darauf, dass es bei Kreditaufnahmen immer auf den Einzelfall ankommt und dass die Interessen der einzelnen WEG-Mitglieder zu berücksichtigen sind. Dabei nennt der BGH wesentliche Eckpunkte, auf die es bei der Entscheidung für oder gegen den Kredit ankommt – etwa der Darlehenszweck oder die Dringlichkeit. Entscheidend sind aber auch die Vor- und Nachteile anderer Alternativen zur Kreditaufnahme. So muss die WEG abgewogen haben, ob nicht auch eine Sonderumlage in Frage kommt oder ob auf Instandhaltungsrücklagen zurückgegriffen werden kann. Generell gilt: je dringender etwa ein Sanierungsvorhaben ist, desto eher verlieren die Nachteile eines Kredits gegenüber anderen Alternativen an Bedeutung. Wichtig sind auch die Konditionen des Kredits und die Höhe des Darlehens im Verhältnis zur Anzahl der Wohnungseigentümer.
Nicht zuletzt müssen alle diese Fragen im Rahmen der Eigentümerversammlung besprochen und im Beschluss festgehalten worden sein. Im konkreten Fall wollte eine WEG einen Kredit in Höhe von 2 Millionen Euro aufnehmen und mit dem Geld die Fassade sanieren. In der Eigentümerversammlung war nicht diskutiert worden, dass das Risiko besteht, dass einzelne Eigentümer während der Laufzeit des Kredits nicht mehr in der Lage sein könnten, diesen mitzutragen. Die anderen Eigentümer hätten dann für diese Zahlungsausfälle aufkommen müssen. Diese Nachschusspflicht hätte thematisiert und von der WEG im Protokoll der Eigentümerversammlung festgehalten werden müssen.