Winterdienst, Laub fegen, Trinkwasserprüfung – die Aufgaben, die die Verkehrssicherungspflicht Eigentümern von Immobilien abverlangt, sind zahlreich. Vor allem die Frage: „Wer ist eigentlich dafür zuständig?“ ist ein häufiger Streitpunkt innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Kommt es zu einem Haftungsfall, endet der Konflikt häufig vor Gericht. Mit der Veranstaltung „Verkehrssicherungspflichten von Wohnungseigentümern und WEG-Verwaltern“ am 15. Oktober 2013 in Berlin nahm die Verbraucherschutzorganisation wohnen im eigentum e.V. sich des komplexen Themas an. Die Anwältin Beate Heilmann gab dabei einen Überblick und erklärte, worauf Wohnungseigentümer und WEG- Verwaltung achten müssen.
Von Absturzsicherung bis Winterdienst: Bereiche der Verkehrssicherungspflicht
Wie Beate Heilmann erläuterte, gehört die Verkehrssicherungspflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung eine Wohnanlage. Das heißt: Die Mitglieder der WEG sind gemeinsam dafür zuständig. Es sei denn, sie verpflichten den Verwalter dazu. Ist das im Verwaltervertrag so festgelegt, ist er für Winterdienst, Laub fegen und so weiter zuständig und haftet in der Regel bei Unfällen.
Auch wenn man bei der Verkehrssicherungspflicht zunächst nur an den Winterdienst denken mag, beschränkt sie sich keineswegs darauf. Wohnungseigentümer müssen auf ihrem Grundstück und in ihrer Immobilie mögliche Gefahren in den folgenden Bereichen eingrenzen beziehungsweise verhindern:
- Die Konstruktion des Gebäudes
Dazu zählen insbesondere das Dach und seine Bestandteile wie Dachbalken und Dachziegel sowie die Fassadenverkleidung. Sie müssen so gebaut und gesichert sein, dass niemand zum Beispiel durch herabfallende Dachziegel verletzt werden kann. - Feuerschutz
Der Feuerschutz bezieht sich auf die gesamte Immobilie inklusive Außenflächen. Er reicht über Feuerschutztüren im Keller bis hin zu der sicheren Lagerung von leicht brennbaren Baumaterialen. - Absturzsicherung
Die Absturzsicherung ist insbesondere im Treppenhaus wichtig: Treppengeländer müssen stabil genug sein, um sich daran abstützen zu können. Die Böden in den Gängen müssen rutschfest sein – das gilt auch und vor allem, wenn die Böden gerade geputzt wurden. Besteht Rutschgefahr, muss ein Warnschild die Bewohner darauf hinweisen. - Freianlagen: Bäume, Spielplätze und Wege
Auch auf dem Grundstück muss die WEG Gefahrenquellen sichern. Garten- oder Zufahrtswege müssen sicher passierbar sein und unter anderem im Herbst von Laub befreit werden, damit niemand ausrutscht und sich verletzt. Auch Bäume sind ein potenzielles Risiko: Ein Fachkundiger muss sich zwei Mal pro Jahr anschauen, ob die Bäume noch sicher stehen. Das kann der Hausmeister übernehmen oder einer der Eigentümer, der sich damit auskennt. Bei Auffälligkeiten wie Anzeichen auf Pilzbefall sollte er einen Sachverständigen hinzuziehen. Wenn das Risiko besteht, dass Äste herabfallen können oder der Baum umstürzt, muss er gefällt werden. Ebenfalls nicht zu unterschätzen sind Gefahrenquellen auf Spielplätzen. In diesen Fällen kommt die verminderte Einsichtsfähigkeit von Kindern hinzu: Sie sind oft nicht in der Lage, Risiken richtig einzuschätzen. Rutschbahnen, Schaukeln und Wippen müssen deswegen besonders gründlich geprüft werden. Eine fachkundige Person – auch das kann der Hausmeister übernehmen – sollte sich die Geräte täglich anschauen.
Alle ein bis drei Monate ist zusätzlich eine Kontrolle der Funktionsfähigkeit fällig. Der Fachkundige muss dabei unter anderem prüfen, ob die Geräte noch sicher im Boden verankert sind und keine Gefahr durch morsche Balken besteht. Wie oft er das machen muss, hängt vom Wetter ab und davon, wie stark der Spielplatz frequentiert ist. Genauere Informationen finden sich in den Anleitungen der Geräte. Einmal pro Jahr muss eine Zugelassene Überwachungsstelle, zum Beispiel TÜV oder Dekra, die Spielgeräte kontrollieren. Doch nicht nur sie, das gesamte Spielgelände muss für die Kinder sicher sein: Giftige Pflanzen oder Dornenbüsche haben in der Nähe von Spielplätzen nichts zu suchen. - Winterdienst
Für Geh- und Zufahrtswege auf dem Grundstück besteht eine gesetzliche Räum- und Streupflicht: Je nach Wetterlage kann es nötig sein, die Wege mehrmals täglich von Eis und Schnee zu befreien. - Grundwasser beziehungsweise Trinkwasser
Die Unbedenklichkeit des Trinkwassers muss sichergestellt sein. Der Verwalter oder Eigentümer ist unter anderem verpflichtet, das Trinkwasser regelmäßig auf Legionellen zu untersuchen. Die erste Untersuchung muss noch dieses Jahr stattfinden. Wenn das Trinkwasser in Ordnung ist, muss die Untersuchung nach Ablauf von drei Jahren wiederholt werden. Bei einem Legionellenbefall muss die WEG die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen durchführen und die Kosten tragen. - Elektroanlagen und Gas
Elektroanlagen und Gasinstallationen müssen ebenfalls regelmäßig kontrolliert und instand gehalten werden, damit von ihnen keine Gefahr ausgeht. Gasinstallationen müssen einmal jährlich durch Sichtkontrolle geprüft und alle zwölf Jahre einer Gebrauchsfähigkeitsprüfung durch ein Fachunternehmen unterzogen werden. - Maschinen
Insbesondere für Aufzüge bestehen umfangreiche Prüfungspflichten. Ein Aufzug muss wöchentlich von einer fachkundigen Person und mindestens alle zwei Jahre von einer Zugelassenen Überwachungsstelle kontrolliert werden. - Heizungsanlagen
Die Verkehrssicherungspflicht bezieht sich auch auf alle Heizungsinstallationen im Gebäude. - Baustellen
Bestehen auf dem Grundstück Baustellen, müssen sie ausreichend abgesichert sein, zum Beispiel durch Zäune, Leuchtplanken oder Hinweisschilder.
Lesen Sie im zweiten Teil der Serie zum Thema Verkehrssicherungspflicht: Eigentümer können diese Aufgaben auf Mieter oder externe Dienstleister übertragen. Was sie dabei beachten müssen, erklären wir Ihnen hier.