Beschluss über Jahresabrechnung: Kein Neubeginn der Verjährungsfrist auf Wohngeldvorschüsse

VerjährungsfristInstandhaltung, Sanierung und Rücklagen – der Betrieb einer Wohnimmobilie kostet Geld. Um diese und weitere Ausgaben aufzufangen, leisten die Mitglieder von Wohnungseigentümergemeinschaften regelmäßig Wohnkostenvorschüsse. Falls Eigentümer mit den Zahlungen in Rückstand geraten, gilt für die Forderungen eine Verjährungsfrist von drei Jahren. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass diese Verjährungsfrist mit dem Ende des Jahres beginnt, in dem die Vorschüsse fällig wurden. Sie bleibt auch von einem Beschluss über die Jahresabrechnung unberührt, der im darauffolgenden Jahr getroffen wird. Es kommt dadurch nicht zu einem Neubeginn der Verjährung.

In dem zugrunde liegenden Fall hatte eine WEG gegen eines ihrer Mitglieder geklagt, eine Nachzahlung für Forderungen aus dem Jahr 2005 zu leisten. Die Beklagten waren zwar erst seit Februar 2009 Eigentümer der Wohnung. Aus der Gemeinschaftsverordnung ging jedoch hervor, dass für Rückstände gegenüber der WEG Käufer und Verkäufer einer Wohnung gesamtschuldnerisch haftbar seien. Damit konnten auch die neuen Besitzer der Wohnung herangezogen werden, um die Schulden des Vorbesitzers zu begleichen.

Die Forderungen der Eigentümergemeinschaft beliefen sich unter anderem auf einen Rückstand von über 4.700 Euro, der in der Jahreseinzelabrechnung von 2005 ausgewiesenen war. Als die Klage den Beklagten im November 2009 zugestellt wurde, weigerten sie sich zu zahlen. Nach Ansicht der Beklagten war der Anspruch auf die Rückstände aus dem Jahr 2005 im Jahr 2009 bereits verjährt. Die Richter des Bundesgerichthofs gaben den neuen Eigentümern recht.

Obwohl die Jahresabrechnung für 2005 im Jahr 2006 beschlossen worden sei, beginne die Verjährung mit Ablauf des Jahres, in dem die Forderungen fällig geworden seien – in diesem Fall 2005. Die Verjährungsfrist habe somit am 31. Dezember 2008 geendet. Die Richter begründeten ihr Urteil weiter mit dem Wesen des Vorschusses an sich an: Die Jahresabrechnung diene „nicht der Ermittlung des ‚eigentlichen‘ Beitragsanspruchs, sondern nur der Anpassung der laufend zu erbringenden Vorschüsse an die tatsächlichen Kosten.“

Es ist also zu beachten: Die Verjährungsfrist beginnt drei Jahre ab Fälligkeit der Wohngeldvorschüsse, unabhängig davon, wann die Jahresabrechnung stattfindet. Laut dem Urteil gilt dies jedoch nicht für die Abrechnungsspitze, also die Nachzahlungen, die durch die Jahresabrechnung ermittelt werden. Für sie entstehe der Anspruch erst mit dem Zeitpunkt der Abrechnung.

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