Den Hausverwalter aus wichtigem Grund sofort abzuberufen – das beantragte ein Hamburger Wohnungseigentümer auf einer Versammlung seiner Eigentümergemeinschaft. Als Grund nannte der Antragsteller gravierende Pflichtverletzungen: So habe der Hausverwalter den Zustand der Wohnanlage nicht regelmäßig kontrolliert. Zudem habe er einen Beschluss der Eigentümer erst mit zweijähriger Verspätung umgesetzt. Schließlich sei die Beschlusssammlung nicht ordentlich geführt worden. Tatsächlich waren mehrere Eintragungen unvollständig und mit Verzögerung vorgenommen worden. Trotzdem hielt die Mehrheit auf der Eigentümerversammlung an der bisherigen Hausverwaltung fest. Dagegen klagte der unterlegene Wohnungseigentümer zunächst vor dem Amts- und dem Landgericht, bis schließlich der Bundesgerichtshof (BGH) das letzte Wort hatte.
Zu einer sofortigen Abberufung ihres Hausverwalters sind Wohnungsbesitzer berechtigt, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dieses Recht wird ihnen im Gesetz über das Wohnungseigentum verbrieft. Im Fall der Hamburger Eigentümergemeinschaft war ein wichtiger Grund zumindest deshalb gegeben, weil das Beschlussbuch nicht ordnungsgemäß geführt worden war: Einige Eintragungen hatte der Hausverwalter nicht nur bis zu sechs Wochen zu spät vorgenommen. Er hatte darüber hinaus auch vergessen, das Datum der Einträge anzugeben. Allein wegen dieser Versäumnisse hätten die Wohnungsbesitzer den Verwalter mit sofortiger Wirkung abberufen dürfen, wie die Richter des BGH später feststellten.
Wohnungseigentümer wollte einen neuen Hausverwalter – Mehrheit sagte nein
Auf ihrer Eigentümerversammlung berieten die Wohnungseigentümer darüber, ob sie von diesem Recht Gebrauch machen wollten. Sie entschieden sich dann aber mehrheitlich dagegen. Denn die meisten Eigentümer vertrauten dem Hausverwalter weiterhin. Gute Leistungen des Verwalters aus der Vergangenheit und sein Versprechen, die Mängel in Zukunft abzustellen, hatten dafür den Ausschlag gegeben.
Ein Wohnungseigentümer wollte die Entscheidung der Mehrheit jedoch nicht hinnehmen und zog vor Gericht: Denn es sei mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht vereinbar, den bisherigen Verwalter zu behalten, so der Eigentümer in der Begründung seiner Klage.
Das sah der BGH als letzte Instanz anders: Auch wenn ein wichtiger Grund für eine Abwahl vorlag, hatten die Eigentümer zwar das Recht, aber nicht die Pflicht, ihren Hausverwalter abzuberufen. Denn bei dieser Entscheidung, so stellten die Richter fest, haben die Wohnungsbesitzer einen Bewertungsspielraum. Allerdings ist dieser Spielraum begrenzt: Wenn es „aus objektiver Sicht“ unvertretbar erscheint, die Abberufung abzulehnen, die Mehrheit dies aber trotzdem tut, dann muss ein angerufenes Gericht anstelle der Wohnungseigentümer den Hausverwalter auch gegen den Mehrheitswillen abberufen (BGH AZ: V ZR 105/11).
Hallo,in der Wohnung fcber mir lag am 14.02.2012 ein Heizungsrohrbruch vor. Nun sind natfcrlich Teile meiner Wohnzimmerdecke angngaegen, soll heidfen durchne4sst und sogar mechanisch verformbar, und Teile der We4nde vom Wasserschaden gezeichnet. Da die Decken aus einer Art Pressspan bestehen ist es mit einer einfachen Trocknung nicht getan, da dieses Holz sich ausdehnt und Wellen schlagen wfcrde.Was die Sache nun wiederum ganz interessant macht ist die Tatsache das jene Wohnung fcber mir einer anderen Hausverwaltung gehf6rt, als meine, und natfcrlich auch noch unbewohnt war.Meine Frage ist nun: Wie lange muss ich der Hausverwaltung Zeit geben bis diese einen Gutachter schickt, der Schaden beseitigt und reguliert und wo mache ich meine Mietminderung geltend?Dies alles ist zwar in meinem Urlaub passiert, aber trug ja in dem Fall keiner Erholung bei, sondern eher dem Gegenteil. Kann ich dies auch mit Schadensersatz geltend machen?MfG