- © SBW – Benny Weber – Fotolia
Ein Erbe von Wohnungseigentum aus dem Raum Bamberg muss sich gedulden: Seine 2008 verstorbene Großmutter, die ihm eine Wohnung hinterlassen hatte, hatte vor ihrem Tod eine Testamentsvollstreckung bis Ende 2022 angeordnet. Erst danach wird der Erbe über die Eigentumswohnung verfügen können. Da diese zu einer Wohnanlage gehört, die nach dem WEG-Gesetz aufgeteilt ist, muss unterdessen regelmäßig Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft gezahlt werden. Nur so kann die Instandhaltung und Verwaltung des Hauses finanziert und dadurch auch der Werterhalt des Wohnungseigentums gewährleistet werden. Wie der BGH 2011 urteilte, kann die WEG den Anspruch auf das Hausgeld bis 2022 sowohl gegen den Erben als auch gegen den Testamentsvollstrecker geltend machen.
„Von wem kriege ich denn jetzt das Hausgeld?“ Vor dieser Frage stand ein WEG-Verwalter, als ein Testamentsvollstrecker für einen Erben eine Eigentumswohnung kaufte, die sich in der vom Verwalter betreuten Wohnanlage befand. Die verstorbene Großmutter hatte nämlich im Testament einerseits verfügt, dass aus ihrem Vermögen nach ihrem Tod für den Enkel eine Wohnung gekauft werden sollte – zumindest wenn dieser damit einverstanden war. Andererseits aber sollen ihre Erben nicht vor 2023 selbst über das Erbe verfügen dürfen. Es muss bis dahin von einem Testamentsvollstrecker verwaltet werden. Das gilt auch für die Eigentumswohnung.
Der Enkel, der sich 2008 mit dem Wohnungskauf einverstanden erklärt hatte, ist jedoch auch in der Zeit bis 2023 verpflichtet, für sein Wohnungseigentum Hausgeld an die WEG zu zahlen, um die laufenden Kosten der Gebäudeinstandhaltung mitzutragen. Doch als die Eigentümergemeinschaft vor ein paar Jahren erstmals an den Erben herantrat, um ihr Geld einzufordern, stellte sich heraus, dass dieser nicht zahlen konnte. Auch der Versuch einer Zwangsvollstreckung des offenen Betrags scheiterte.
Daraufhin forderte der Hausverwalter sein Geld vom Testamentsvollstrecker. Dieser weigerte sich jedoch, das verlangte Hausgeld aus dem Erbe zu bezahlen. Der Verwalter zog daraufhin vor Gericht.
Kosten des Wohnungseigentums müssen aus dem Nachlass getragen werden
Der Bundesgerichtshof entschied in diesem Fall, dass der Testamentsvollstrecker das Hausgeld bezahlen musste (BGH AZ: V ZR 82/11). Denn es handelte sich bei den Hausgeldforderungen um sogenannte Nachlassverbindlichkeiten, also um Verbindlichkeiten, die aus dem Erbe zu bestreiten sind. Solche Forderungen können sowohl gegen den Erben also auch gegen den Testamentsvollstrecker geltend gemacht werden. Dadurch, dass der Vollstrecker – dem letzten Willen der Großmutter entsprechend – das Wohnungseigentum für den Enkel gekauft hatte, waren die Hausgeldschulden zudem eine direkte Folge der Nachlassverwaltung. Somit musste auch der Nachlassverwalter diese Forderungen begleichen, und zwar aus dem Erbe.
Durch rechtliche Regelungen wie diese ist sichergestellt, dass eine WEG nicht auf dem Kostenanteil für die Instandhaltung von Wohnungseigentum sitzen bleibt.