Schlüsselübergabe bei Wohnungsverkauf

WEG-Verwaltung aus Berlin trat als Makler auf – Streit um Provisionsanspruch

Schlüsselübergabe bei Wohnungsverkauf
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 Eine WEG-Verwaltung (Berlin) musste erleben, dass deutsche Gerichte eine gleichzeitige Tätigkeit als Hausverwalter und als Makler in der Vergangenheit recht unterschiedlich bewerteten. So billigten Berliner Gerichte einer Immobilienverwaltung, die zugleich als Makler auftrat, um eine Wohnung in einem von ihr selbst verwalteten Haus zu vermitteln, grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Maklerlohn zu. Eine bereits geleistete Provision musste sogar zurückgezahlt werden. Später beurteilte der BGH einen ähnlich gelagerten Fall jedoch anders. Dass Gerichte nicht immer einheitlich urteilen, kommt auch bei diesem Thema zum Ausdruck, das bereits unterschiedliche Spruchkammern quer durch ganz Deutschland beschäftigt hat.

Eine WEG-Verwaltung in Berlin begnügte sich nicht damit, Wohnanlagen nur zu verwalten, sondern betätigte sich auf dem lokalen Immobilienmarkt darüber hinaus auch als Wohnungsmakler. Das ist grundsätzlich kein Problem. Jedoch kann es zu einem solchen werden, wenn die Verwalter eben jene Wohnungen vermitteln wollen, für die sie auch in ihrer Eigenschaft als Hausverwaltung zuständig sind. Nach dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermG) steht Immobilienmaklern nämlich keine Vergütung zu, wenn sie gleichzeitig Besitzer, Mieter oder auch Verwalter der vermittelten Wohnung sind. Der Hintergrund dieser Vorschrift ist, dass Makler neutral zwischen den Vertragsparteien stehen sollen, zwischen denen sie vermitteln, also zwischen Mieter und Vermieter. Bei einem Wohnungsverwalter wird dies im Allgemeinen nicht angenommen. Die WEG-Verwaltung in Berlin hatte dennoch eine Wohnung in einem von ihr selbst verwalteten Haus im Rahmen ihrer Maklertätigkeit vermittelt und dafür eine Provision vom Mieter kassiert.

Landgericht Berlin: WEG-Verwaltung musste Provision zurückzahlen – BGH beurteilte ähnlichen Fall anders

Dabei wähnte sich die Hausverwaltung im Recht: In der Rechtsprechung finden sich unterschiedliche Auffassungen darüber, ob die „Verwaltung einer Wohnung“ im Sinne des WoVermG nur die Mietverwaltung („Sondereigentumsverwaltung“) meint. In diesem Fall würde das Gesetz nur greifen, wenn die WEG-Verwaltung aus Berlin gleichzeitig vom Wohnungseigentümer beauftragt worden wäre, die vermittelte Wohnung auch zu vermieten. Das war jedoch nicht der Fall. Vielmehr war das Unternehmen nur mit der Verwaltung nach dem WEG-Gesetz beauftragt worden – also nur mit der Haus- und nicht mit der Wohnungsverwaltung.

Wie bereits die Vorgängerinstanz urteilte 2001 jedoch das Landgericht Berlin, dass auch die WEG-Verwaltung nicht vom Makler ausgeübt werden dürfe, ohne den Vergütungsanspruch zu verlieren. Das Unternehmen musste die Provision zurückzahlen. Vielleicht hätte die Berliner WEG-Verwaltung noch bis zum Bundesgerichtshof gehen sollen: Denn der BGH sah die Dinge in einem vergleichbaren Fall im Jahr 2003 (BGH AZ: BGH III ZR 299/02) etwas anders. Hier entschied der Gerichtshof als höchste Instanz, dass ein einfacher WEG-Verwalter, der nicht zugleich auch Sondereigentumsverwalter für die fragliche Wohnung ist, diese sehr wohl als Wohnungsmakler vermitteln und dafür Provision kassieren dürfe.

Im gleichen Jahr legte der BGH allerdings die Regelung, wonach die Stellung als Sondereigentumsverwalter eine Provisionszahlung ausschließt, umso strenger aus: Auch wenn nicht der Makler selbst, sondern ein Gehilfe als Wohnungsverwalter auftritt, darf keine Vergütung für die Maklerdienste verlangt werden (BGH AZ: BGH III ZR 5/03).

Man könnte nun meinen, mit den BGH-Urteilen sei alles gesagt. Doch das Thema beschäftigt die Gerichte weiter: So fällte beispielsweise das Landgericht Hamburg 2009 einen Urteilsspruch, wonach ein einzelner Mitarbeiter einer Hausverwaltung auch nicht unabhängig von seinem Arbeitgeber als Makler für eine der vom Unternehmen verwalteten Wohnungen tätig werden und dafür einen Provisionsanspruch geltend machen durfte (LG Hamburg, AZ: 320 S 89/08).

Das Geschäft eines Maklers, der neutral zwischen den Parteien eines Mietvertrages stehen soll, wird somit von Gesetz und Rechtsprechung strikt getrennt von der Aufgabe der Wohnungsverwaltung (Mietverwaltung beziehungsweise Sondereigentumsverwaltung). Bei der reinen Hausverwaltung sieht der BGH jedoch keine Interessenkonflikte. Somit würde ein Fall wie der der WEG-Verwaltung in Berlin heute vielleicht anders entschieden.

Weitere Fälle zur WEG-Verwaltung Berlin finden Sie auf der entsprechenden Kategorie-Homepage.

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