Tipps zur Eigentümerversammlung: Wie fechte ich ungültige Entscheidungen an?

Auf der Eigentümerversammlung einer WEG-Gemeinschaft können sich die Wohnungseigentümer mit ihren Vorstellungen zur WEG-Verwaltung und zum Gemeinschaftseigentum einbringen. Über den Ablauf einer Eigentümerversammlung haben wir in diesem Blog bereits berichtet (Details hier). Die Entscheidungsbefugnisse der Versammlung richten sich nach dem WEG-Gesetz. Da das WEG-Recht keine einfache Materie ist, gibt es in der Realität jedoch oft Spielraum für vielfältige Interpretationen des Gesetzes. Dadurch kommt es immer wieder zu rechtlich umstrittenen Beschlüssen. In der Folge befassen sich die Gerichte in zahlreichen WEG-Urteilen mit der Frage, ob diese Entscheidungen gültig sind.

Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung ist ungültig, wenn er nicht den Regelungen des WEG-Gesetzes bzw. den Grundsätzen ordnungsmäßiger WEG-Verwaltung entspricht, die durch das Gesetz und die Rechtsprechung definiert werden. Ein möglicher Grund für eine Ungültigkeit ist beispielsweise, dass die Eigentümerversammlung am falschen Ort oder zur falschen Zeit stattfindet, wie in diesem Beitrag näher erläutert wird. Weitere Beispiele für ungültige Beschlüsse sind etwa solche, die nicht die erforderliche qualifizierte Mehrheit erreichen, die mehrdeutig sind oder die Abrechnungen und Wirtschaftspläne mit fehlerhaften Berechnungen betreffen.

Ungültiger Beschluss der Eigentümerversammlung wird nicht automatisch unwirksam

Ungültige Entscheidungen werden in der Regel nicht automatisch unwirksam, sondern erst, wenn sie jemand vor Gericht anfechtet. Dies kann jeder Wohnungseigentümer oder der WEG-Verwalter tun. Die Anfechtung ist nur innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung möglich. Ungültige Beschlüsse, die niemand innerhalb dieser Frist anfechtet, bleiben wirksam! Solange die Frist läuft, spricht man auch von einem „Zitterbeschluss“, da diejenigen, die ihn beschlossen haben, um seinen Bestand „zittern“ müssen.

De facto ist es meist erst bei Vorliegen des Protokolls sinnvoll, die Anfechtungsklage einzureichen, da sich die Klage auf den genauen Wortlaut des Beschlusses stützen sollte. Dieser Wortlaut ist im Protokoll der Eigentümerversammlung festgehalten. Der WEG-Verwalter muss das Protokoll deshalb bis spätestens eine Woche vor Fristablauf vorlegen, das heißt versenden oder zur Einsichtnahme bereitstellen. Legt der Verwalter das Protokoll nicht rechtzeitig vor, so dass ein Wohnungseigentümer einen Beschluss der Eigentümerversammlung nicht erfolgreich anfechten kann, so kann dies dazu führen, dass der Hausverwalter schadensersatzpflichtig wird. Die Anfechtung einer Entscheidung kann sich außer auf das Protokoll auch auf die Beschlusssammlung des Verwalters stützen, in die jeder Wohnungseigentümer Einsicht nehmen darf.

Nur sogenannte „absolut unwirksame Beschlüsse“ sind von vornherein unwirksam und müssen dazu nicht erst angefochten werden. Beispiele dafür sind:

• Die Eigentümerversammlung beschließt eine Maßnahme, die unmittelbar gegen das WEG-Gesetz oder ein anderes Gesetz verstößt.
• Die Versammlung fasst einen sittenwidrigen Beschluss.
• Die Eigentümer beschließen etwas, das die WEG-Gemeinschaft gar nicht betrifft.

Gerichtliche Anfechtung innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung

Wer eine Entscheidung der Eigentümerversammlung gerichtlich anfechten will, wendet sich an das Amtsgericht im Gerichtsbezirk, in dem die Wohnanlage steht. Die Klage muss dort binnen eines Monats nach dem beanstandeten Beschluss eingegangen sein. Gleichzeitig müssen die Gerichtskosten eingezahlt werden. Zwar ist die Klage schriftlich zu begründen. Die Begründung der Klageschrift darf jedoch später nachgereicht werden – bis zu zwei Monate nach der Eigentümerversammlung.

Hat eine Anfechtung Erfolg, dann ist die angefochtene Entscheidung damit aufgehoben. Eine bereits erfolgte Umsetzung muss rückgängig gemacht werden. Das Gericht kann zudem dem Antrag eines Wohnungseigentümers stattgeben, anstelle des angefochtenen Beschlusses eine andere Maßnahme zu ergreifen, die der Eigentümer nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung verlangen darf.

Gegen Entscheidungen des Amtsgerichts sind Berufung und Revision zulässig, so dass in Einzelfällen einige Jahre vergehen können, bis Klarheit über eine Entscheidung der Eigentümerversammlung herrscht.