- Robert Anzenberger
Die Wahl der richtigen WEG-Hausverwaltung ist für Wohnungseigentümer entscheidend, insbesondere wenn das Wohnungseigentum als Investition dient. Darauf weist Robert Anzenberger, Vorstand des führenden Immobilien- und Finanzierungsvermittlers PlanetHome, hin. Vermieter, die eine stabile Rendite anstreben, sollten sich laut Anzenberger die Zeit nehmen, eine zuverlässige WEG-Verwaltung auszuwählen. Für den Anbietervergleich könne eine Internetrecherche nützlich sein. Worauf die Eigentümergemeinschaft bei ihrer Suche im Einzelnen achten sollte, erklärt uns der Experte im Interview.
Herr Anzenberger, warum ist die Wahl der richtigen WEG-Verwaltung für Wohnungseigentümer so entscheidend?
Es gibt keinen Meisterbrief für Hausverwalter – jeder darf sich so nennen. Darum ist es besonders wichtig, einen professionellen und seriösen Anbieter zu wählen. Der WEG-Verwalter muss genügend Erfahrung mitbringen. Er muss seine Aufgaben so erfüllen, dass die Wohnungseigentümer davon einen Vorteil haben.
Wann genau ist dies der Fall – und wo liegen die Stärken einer guten WEG-Hausverwaltung?
Die Eigentümer müssen durch die Arbeit der WEG-Verwaltung in erster Linie von zeitraubenden Tätigkeiten entlastet werden. Dazu muss die WEG-Verwaltung gut organisiert sein. Sie muss bereit sein, sich aktiv zu kümmern und regelmäßig nach dem Rechten zu sehen. Beispielsweise ist nur eine Objektbegehung pro Jahr gesetzlich vorgeschrieben – in der Praxis jedoch empfiehlt es sich, bei jedem Jahreszeitenwechsel eine Begehung durchzuführen. Ein weiterer Punkt ist, dass ein guter Verwalter genügend kaufmännisches Verständnis besitzen muss.
Unterscheiden sich Hausverwaltungen überhaupt darin, welche Tätigkeiten sie für die Eigentümer übernehmen?
Ja, es gibt sehr unterschiedliche Angebote. Zum Beispiel kommt für einen Vermieter, der sich nicht selbst um seine Wohnung kümmern möchte, nur eine WEG-Verwaltung in Frage, die auch die sogenannte Sondereigentumsverwaltung übernimmt. Das heißt, sie kümmert sich auch um die Vermietung. Dafür fallen allerdings höhere Kosten an als für eine Hausverwaltung, die nur für das Gemeinschaftseigentum zuständig ist. Eine solche Verwaltung übernimmt nur die Standardaufgaben im WEG-Bereich, wie beispielsweise die ordnungsmäßige Instandhaltung des Gebäudes, die Abrechnungen oder die Einladung zur Eigentümerversammlung.
Bringt eine kompetente WEG-Verwaltung konkret zu beziffernde Renditevorteile für die Hauseigentümer?
Hier wäre ich mit einer rein zahlenorientierten Betrachtungsweise vorsichtig. Denn einer der großen Fehler, die eine Hausverwaltung machen kann, ist es, die Sanierungsaufwendungen möglichst gering zu halten, um die Eigentümer finanziell nicht zu belasten. Manche Hausverwalter verschweigen Gebäudemängel, um die Rendite des Wohnungseigentums zu schönen und die Instandhaltungsrücklage der Eigentümer zu schonen. Dieses Vorgehen gefährdet jedoch die Nachhaltigkeit der Immobilienbewirtschaftung und damit langfristig auch die Rendite. Denn eine Immobilie in einem guten Zustand lässt sich einfach besser vermieten.
Wo sollte eine Eigentümergemeinschaft nach der richtigen WEG-Verwaltung suchen? Im Internet finden sich viele Angebote, doch sind diese auch seriös?
Ob eine Hausverwaltung nun online oder in gedruckter Form beworben wird, spielt im Grundsatz keine Rolle. Im Internet lassen sich verschiedene Anbieter gut vergleichen. Dabei möchte ich allerdings auch vor Preisdumping warnen. Wenn ich beispielsweise Sätze lese wie: „Wir verwalten Ihre Immobilie für 200 Euro im Jahr“, dann weiß ich: dieser Preis geht schon an die Schmerzgrenze. Bei allen Vertragsangeboten würde ich daher genau auf das Kleingedruckte achten: Welche Leistungen sind im genannten Verwalterentgelt enthalten? Da gibt es große Unterschiede.
Wo liegen die Haken der Billiganbieter?
Zusätzlich zum Grundpreis werden oft vielfältige Gebühren fällig. Beispielsweise nimmt manch eine WEG-Verwaltung Geld für jede einzelne Kopie, die sie erstellt. Oder aber den Wohnungseigentümern werden ständig Portokosten in Rechnung gestellt. Des Weiteren kann der Verwaltervertrag vorsehen, dass nur eine Eigentümerversammlung und eine Gebäudebegehung pro Jahr im Preis enthalten sind und bereits ab der zweiten Versammlung oder Begehung ein zusätzliches Verwalterentgelt erhoben wird. Die Stundensätze für diese Leistungen betragen manchmal bis zu 100 Euro. Wohnungseigner sollten also genau darauf achten, was sie für das beworbene Entgelt bekommen und wo Zusatzkosten auf sie zukommen.
Welche Gebühren pro Einheit und Monat sind denn für eine WEG-Verwaltung angemessen, die alle wichtigen Leistungen inklusive anbietet?
Das hängt vom Einzelfall ab. In der Praxis bewegen sich die Entgelte für die Sondereigentumsverwaltung – inklusive Mietverwaltung – meist in einer Spanne zwischen 17 und 30 Euro im Monat. Es kommt nicht zuletzt auf die Größe der zu verwaltenden Wohnanlage an. Bei großen Anlagen mit über 50 Einheiten können 18 Euro je Einheit und Monat durchaus wirtschaftlich sein, im Fall eines Sechsfamilienhauses wäre dies jedoch zu bezweifeln. Hier würde ein derart günstiger Preis bei mir Fragen nach der enthaltenen Leistung aufwerfen.
Einmal abgesehen von der Lektüre des Kleingedruckten: Welche Möglichkeiten haben Eigentümergemeinschaften noch, eine WEG-Verwaltung zu prüfen?
Die Eigentümer sollten die Hausverwaltung um Referenzen einiger zufriedener Kunden bitten. Professionelle Verwalter stellen diese meist auf Anfrage zur Verfügung, ebenso wie ein Muster für die Abrechnung und den Wirtschaftsplan. Auch die Frage, bis zu welcher Höhe die Verwaltung gegen Vermögensschäden versichert ist, sollte geprüft werden. Darüber hinaus ist es wichtig darauf zu achten, dass die WEG-Verwaltung Erfahrung darin hat, Objekte zu verwalten, die ähnlich groß sind wie das Haus, um das es geht. Des Weiteren sollte sich der Sitz der Verwaltung nicht allzu weit vom Objekt entfernt befinden, damit die Anfahrt nicht zu lange dauert und sich eine regelmäßige Begehung für den WEG-Verwalter lohnt. Allerdings ist dieser Punkt etwas weniger entscheidend, wenn es vor Ort einen zuverlässigen Hausmeister gibt.
Sehr geehrter Herr Anzenberger, sie schreiben: „Zum Beispiel kommt für einen Vermieter, der sich nicht selbst um seine Wohnung kümmern möchte, nur eine WEG-Verwaltung in Frage, die auch die sogenannte Sondereigentumsverwaltung übernimmt.“
Nehmen wir den Fall, dass in einer Wohnanlage der Sondereigentumsverwalter die Mehrheit (auch nach Tausendstel-Anteilen) der Eigentümer vertritt. Wer sollte ihn daran hindern, seine Bevollmächtigung so auszuüben, dass er der Hausverwaltung Aufträge zuspielt – wohlgemerkt der Hausverwaltung des selben Unternehmens, dem auch der Sondereigentumsverwalter angehört. Welche Möglichkeiten hätten dann jene Eigentümer, die keinen Sondereigentumsverwalter eingesetzt haben, sich gegen teilweise überflüssige Leistungen der Hausverwaltung zu wehren?
Wäre es nicht richtig zu empfehlen: Wer seine vermietete Wohnung von einem Sondereigentumsverwalter managen lassen will, sollte sich einen Sondereigentumsverwalter nehmen, der nicht zum selben Unternehmen gehört wie die Hausverwaltung?