Urteil des BGH zur WEG-Verwaltung: Kostenverteilungsschlüssel hängt von der Nutzungsart ab

Die Kosten der WEG-Verwaltung müssen nicht immer anders verteilt werden, wenn Einzelne geltend machen, dass sie durch den bisherigen Schlüssel überproportional stark belastet werden. Dies stellte der BGH kürzlich in einem Urteil klar.

Nach § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) werden die Kosten der WEG-Verwaltung, der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums und der gemeinsamen Nutzung der Gemeinschaftsbereiche normalerweise nach den Eigentumsanteilen auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Doch keine Regel ohne Ausnahme: Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann auf ihrer Eigentümerversammlung mehrheitlich eine andere Kostenverteilung beschließen, solange diese Verteilung den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen WEG-Verwaltung entspricht (§ 16 Abs. 3 WEG).

Darüber hinaus kann unter Umständen jeder einzelne Wohnungseigentümer eine neue Verteilung verlangen, die von der gesetzlichen Vorgabe oder vom Beschluss der Eigentümerversammlung abweicht. Allerdings ist dies nur dann möglich, wenn die Umsetzung der Gesetzeslage oder des Versammlungsbeschlusses „aus schwerwiegenden Gründen […] unbillig erscheint“, nachdem die Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer gegeneinander abgewogen wurden (§ 10 Abs. 2 WEG). Dies wäre dann der Fall, wenn ein Wohnungseigner nach derzeitiger Kostenverteilung mindestens 25 Prozent mehr bezahlen muss als bei der geforderten gerechteren Verteilung.

Eigentümer: „Kosten der Instandhaltung und der WEG-Verwaltung um 70 Prozent zu hoch“

In dem jüngst vor dem BGH verhandelten Rechtsstreit klagte ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, dem in der Wohnanlage ein Büro mit Tiefgaragen-Stellplatz gehörte. Sein Eigentumsanteil betrug 17,5 Prozent, während die Fläche seiner Teileinheit insgesamt nur 10 Prozent der Gesamtfläche der Anlage ausmachte. Der Büroeigentümer wollte die Kosten der Instandhaltung und der WEG-Verwaltung nach der Fläche statt nach den Miteigentumsanteilen aufteilen. Gegenüber dieser angestrebten Regelung lag die aktuelle Mehrbelastung des Teileigentümers bei 70 Prozent. Unter Berufung auf § 10 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes verlangte der Eigentümer eine Änderung des Verteilungsschlüssels.

Der BGH entschied jedoch zugunsten der Eigentümergemeinschaft, die die gewünschte Änderung bereits mehrheitlich auf ihrer Versammlung abgelehnt hatte. Die geforderte Kostenverteilung nach der Fläche sei nicht sachgerecht, urteilten die Richter. Es sei damit zu rechnen, dass gewerbliche Einheiten überproportional zum Flächenverbrauch zu den Kosten der Instandhaltung und der WEG-Verwaltung beitrügen. Deshalb führe die Verteilung nach Fläche nicht dazu, dass Unbilligkeiten besser verhindert würden als bei der bisherigen Kostenverteilung nach den Eigentumsanteilen.