Die WEG-Verwaltung muss Kosteneinwände beim Heizsystem-Tausch beachten.

Hausverwaltung darf Heizsystem nur bei einstimmigem Beschluss wechseln

Geld fressende Heizung - Problem für die Hausverwaltung
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Zu den gesetzlich definierten Aufgaben einer Hausverwaltung gehört unter anderem die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Darunter fallen nicht nur Reparaturen, sondern auch die sogenannte „modernisierende Instandhaltung“, bei der bauliche Verbesserungen vorgenommen werden. Die dazu notwendigen Maßnahmen kann eine Hausverwaltung im Auftrag der einfachen Mehrheit der Eigentümer veranlassen. Bedingungen für das Vorliegen einer „modernisierenden Instandhaltung“, die im Gegensatz zu anderen baulichen Veränderungen nicht der Zustimmung jedes einzelnen Wohnungseigentümers bedarf, hat das Kammergericht Berlin bereits 1996 aufgestellt (KG Berlin, AZ: 24 W 7880/95). Demnach muss erstens angenommen werden können, dass ein verantwortungsvoller und ökonomisch denkender Hauseigentümer die Modernisierungsmaßnahmen ebenso veranlassen würde wie die Hausverwaltung. Zweitens muss der finanzielle Aufwand für die Erneuerung in einem vernünftigen Verhältnis zum Ergebnis stehen. Und drittens müssen sich die Maßnahmen in angemessener Zeit amortisieren.

Mehrheit: Hausverwaltung sollte neues Heizsystem einsetzen

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hatte auf der Basis dieser Grundsätze einen Fall zu entscheiden, in dem eine Hausverwaltung und die Mehrheit der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Heizungsanlage vollständig ersetzen wollten. Anstelle der bisherigen zentralen Ölheizung sollte künftig mit Fernwärme geheizt werden. Die Mehrheit der Eigentümer war der Ansicht, dass diese Umstellung unter technischen und finanziellen Gesichtspunkten sinnvoll sei. Eine Minderheit aber war nicht damit einverstanden, die Hausverwaltung mit einem Wechsel des Heizungssystems zu beauftragen. Denn, so argumentierten die Gegner, die alte Heizung sei noch in Ordnung, und die Implementierung eines neuen Systems wäre zu teuer.

Die Befürworter des Wechsels stellten sich daraufhin auf den Standpunkt, dass es sich bei der Umstellung lediglich um eine „modernisierende Instandhaltung“ handle und dass deshalb keine Einstimmigkeit erforderlich sei, um der Hausverwaltung das Signal zum Handeln zu geben. Über genau diese Frage hatte das OLG Düsseldorf zu entscheiden (Aktenzeichen 3 Wx 352/97). Es stellte sich nicht auf die Seite der Mehrheit, sondern urteilte, dass zu einem Wechsel des Heizsystems die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig sei. Eine bloße Instandhaltungsmaßnahme hätte nur dann vorgelegen, wenn die alte Heizanlage in absehbarer Zeit auszufallen gedroht hätte. Ansonsten sah das Gericht die geplante Umstellung als eine zu wesentliche bauliche Veränderung an, als dass die Eigentümermehrheit und die WEG-Verwaltung in Berlin sie gegen den Willen der Minderheit hätten umsetzen dürfen.

Ein anderes Urteil zum Thema WEG-Hausverwaltung und Heizkosten finden Sie hier.

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