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Wie wichtig eine professionelle WEG-Verwaltung ist, zeigt sich nicht allein im Umgang mit hochkomplexer juristischer, technischer oder betriebswirtschaftlicher Materie. Manchmal kommt es auch auf die einfachen Dinge an. So unterließ es ein Verwalter in Hessen, die Wohnanlage einer WEG regelmäßig zu begehen. Dadurch bemerkte er nicht, dass einzelne Wohnungseigentümer eigenmächtig neue Fenster an der Hausrückseite eingebaut hatten. Damit hatten sie das Aussehen der Wohnanlage verändert. Doch eine solche bauliche Veränderung hätte nicht ohne die Zustimmung der übrigen Miteigentümer der WEG geschehen dürfen. Als die Eigentümerversammlung daraufhin mehrheitlich von den Sondereigentümern verlangte, den Fensteraustausch rückgängig zu machen, holte sie sich jedoch vor Gericht eine Abfuhr.
Sind andere Eigentümer davon mitbetroffen, dann dürfen einzelne Wohnungseigentümer keine baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen, ohne dass die anderen zustimmen. Dagegen hatten die Sondereigentümer verstoßen, die 2007 in einer Wohnanlage im Raum Wiesbaden neue Fenster in ihren Wohnungen eingebaut hatten. Durch diese wurde das Aussehen der Rückwand des Hauses und damit das optische Erscheinungsbild der Gesamtanlage verändert, was ohne Erlaubnis der anderen Miteigentümer nicht zulässig ist.
Jahrelang beschwerte sich jedoch niemand über die neuen Fenster. Auch die WEG-Verwaltung meldete sich nicht. Erst Ende 2011 kam das Thema bei einer Eigentümerversammlung auf. Dabei beschlossen die Eigentümer mehrheitlich, dass die Sondereigentümer die Fenster wieder entfernen und den alten Zustand auf ihre Kosten wieder herstellen sollten. Da sich die Betroffenen weigerten, wurden sie von der WEG verklagt.
WEG-Verwaltung ließ Anspruch verjähren
Das Amtsgericht Wiesbaden verwies jedoch darauf, dass ein möglicher Beseitigungsanspruch, den die Eigentümergemeinschaft gegen die Sondereigentümer hätte erheben können, verjährt sei. Denn ein solcher Anspruch hätte bereits seit Ende 2007 geltend gemacht werden können, verjährte aber nach drei Jahren, also Ende 2010. Zwar hatte die WEG die bauliche Veränderung erst 2011 zur Kenntnis genommen. Allerdings, so das Gericht, beruhte die jahrelange Unkenntnis auf einer groben Fahrlässigkeit der WEG-Verwaltung. Denn diese hatte ihre Kontrollgänge vernachlässigt. Sonst hätte sie die neuen Fenster schon vor Jahren bemerken müssen. Diese Fahrlässigkeit des Verwalters fiel laut dem Urteil (AG Wiesbaden, AZ: 92 C 5584/11) auf die Eigentümergemeinschaft zurück. Somit konnte die WEG von den Sondereigentümern nicht mehr verlangen, die bauliche Veränderung wieder zu beseitigen. Dazu hätte die WEG-Verwaltung rechtzeitig aktiv werden müssen.