Rauchen in der Mietwohnung kann eine fristlose Kündigung durch den Vermieter beziehungsweise Wohnungseigentümer zur Folge haben. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf (AZ 24 C 1355/13) hervor, das viel Aufmerksamkeit erregt hat.
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Dass eine Eigentümergemeinschaft, die eine WEG-Verwaltung sucht, bei der Auswahl auf Seriosität und auf einen ausreichenden Versicherungsschutz achten sollte, wissen regelmäßige Leser unseres Infoportals schon seit Längerem. Neu ist allerdings, dass Wohnungseigentümer nach einer aktuellen Gerichtsentscheidung manchmal sogar ausdrücklich verpflichtet sein können, die Bonität der WEG-Verwaltung zu prüfen.
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Mit dem Ende des Schornsteinfegermonopols dürfen Wohnungseigentümer-Gemeinschaften ebenso wie Hauseigentümer ab 2013 ihren Schornsteinfeger selbst wählen. Damit verbunden ist die Pflicht, sich künftig selbstständig um einen Termin mit einem Kaminkehrer zu kümmern. Für eine Eigentümergemeinschaft wird dies in der Regel die WEG-Verwaltung übernehmen. In Zukunft behält der zuständige Bezirksschornsteinfeger nur noch bestimmte Kontrollbefugnisse. Für die regelmäßigen Wartungs- und Reinigungsarbeiten können die Haus- und Wohnungseigentümer dann unter allen zugelassenen Schornsteinfegern und Handwerksbetrieben frei wählen. Wir erklären Ihnen, was diese Neuigkeit für Ihre WEG und für die Verwaltung bedeutet.
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Wie wichtig eine professionelle WEG-Verwaltung ist, zeigt sich nicht allein im Umgang mit hochkomplexer juristischer, technischer oder betriebswirtschaftlicher Materie. Manchmal kommt es auch auf die einfachen Dinge an. So unterließ es ein Verwalter in Hessen, die Wohnanlage einer WEG regelmäßig zu begehen. Dadurch bemerkte er nicht, dass einzelne Wohnungseigentümer eigenmächtig neue Fenster an der Hausrückseite eingebaut hatten. Damit hatten sie das Aussehen der Wohnanlage verändert.
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Wie der Bundesgerichtshof kürzlich in einem Beispielfall zur WEG-Verwaltung aus Köln entschied, kann der Anspruch von Wohnungseigentümern auf einen angemessenen Brandschutz im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht verjähren. Das gilt auch, wenn durch Umbaumaßnahmen ein Rettungsweg verloren geht, wodurch gegen Feuerschutzvorschriften verstoßen wird, und dies dann mehr als drei Jahre lang unbeanstandet bleibt.
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So sollte WEG-Verwaltung nicht aussehen: Mitten in die aufwändige Sanierung der Hausfassade platzt die Nachricht, dass das Dach, das offenbar schon länger erneuerungsbedürftig war, nun dringend repariert werden muss. Die dafür benötigten Mittel sind jedoch kurzfristig kaum aufzutreiben, da die Fassadenarbeiten die Instandhaltungsrücklage fast aufgebraucht haben. Besser ist es, den Instandhaltungsbedarf vorausschauend zu planen. Dabei hilft der WEG-Verwaltung der Einsatz der richtigen Software, die Prognosen über künftig nötige Baumaßnahmen erleichtert.
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In einem Urteil zur WEG-Verwaltung kam der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich zu dem Schluss, dass ein Wohnungseigentümer mehr als eine Person bevollmächtigen darf, an seiner Stelle an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Kommt es zur Stimmabgabe, müssen sich die Vertreter im Zweifelsfall selbst koordinieren, wer im Namen des Eigentümers wie abstimmen darf. Dies gilt zumindest, solange der Vertretene keine Weisungen erteilt hat.
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Die WEG-Verwaltung bewahrt zahlreiche Unterlagen für die Eigentümergemeinschaft auf. Mit Fragen wie: „Was wurde doch gleich auf der letzten Versammlung beschlossen?“ oder „Welche Regelung steht nochmal in der Gemeinschaftsordnung?“ wenden sich viele Wohnungseigentümer an ihren WEG-Verwalter. Nach Terminvereinbarung können die Eigentümer selbst Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen. Grundsätzlich ist dieses Einsichtsrecht unbeschränkt.
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Als die ehemalige WEG-Verwaltung offene Hausgeldforderungen einziehen wollte, weigerte sich ein Wohnungseigentümer zu zahlen: Zwar war die Ex-Verwalterin einer Wohnanlage erst kürzlich abberufen worden, wollte aber noch das Hausgeld und eine Sonderumlage für die WEG eintreiben und betrieb dazu sogar eine Zwangsvollstreckung. Der Wohnungsbesitzer wehrte sich mit dem Argument, dass die ehemalige Verwalterin nicht mehr zuständig und somit nicht mehr zum Forderungseinzug berechtigt sei.
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Des einen Wohnungseigentümers Freud, des anderen Leid: Jedes Frühjahr wieder beginnt die Grillsaison. Während sich die einen darauf freuen, endlich wieder mit Freunden und Nachbarn gegrillte Speisen unter freiem Himmel zu essen, dazu ein kühles Getränk zu genießen und gemütlich zu plaudern, denken andere beim Stichwort Grillen vor allem an die Geruchsbelästigung.
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Augen auf bei der Wahl der Hausverwaltung: Immer wieder treten unseriöse WEG-Verwaltungen auf den Plan, die mit den Geldern der Eigentümergemeinschaften nicht umgehen können oder gar betrügerische Absichten verfolgen. Längst nicht jeder der ca. 16.000 Hausverwalter in Deutschland ist seriös und zuverlässig. Dies zeigte kürzlich wieder ein Fall aus Essen, der in den nordrhein-westfälischen Medien Wellen schlug. Hier betrog ein Verwalter, der 60 Eigentümergemeinschaften betreute, seine Kunden um insgesamt rund eine Million Euro, wie Zeitungen berichteten.
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Häuser unter WEG-Verwaltung spielen im Gebäudesanierungs-Programm der Bundesregierung bisher praktisch keine Rolle. Das hat nun auch das Bundesbauministerium entdeckt. Dort beginnt man darüber nachzudenken, wie man WEGs dazu bringen kann, ihre Investitionen in die energetische Sanierung ihrer Wohnanlagen zu erhöhen. Ziel ist es, Gebäudesanierungen zu erleichtern und zugleich zu beschleunigen. Wie das am besten geht, soll nun eine neue Studie klären.
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Das Thema WEG-Verwaltung zeigt sich in diesem Gerichtsurteil von seiner skurrilen Seite: Ein Wohnungseigentümer bildete ganz allein eine „Eigentümerversammlung“ und fasste dort „mehrheitlich“ Beschlüsse. Einzige Zeugin war eine Protokollantin. Waren diese Beschlüsse gültig?
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Hausverwalter und Wohnungsvermieter sollen künftig gegenüber der GEZ auskunftspflichtig werden. Ab 2013 sollen sie der Behörde auf Anfrage Auskünfte über die Wohnungsinhaber und Mieter erteilen. Das sieht der neue Entwurf für einen geänderten Rundfunkstaatsvertrag vor, dem die Ministerpräsidenten der deutschen Bundesländer bereits zugestimmt haben. Die Zustimmung der Landtage hingegen steht noch aus. Ralf Endres von der Hausverwaltung Wohnbau Service kritisiert die geplante Neuregelung.
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Der Beruf Immobilienverwalter ist in den letzten Jahren deutlich anspruchsvoller geworden. Dies meinen zumindest 98% der Verwalter, die an der aktuellen Mitgliederbefragung des DDIV (Dachverband Deutscher Immobilienverwalter) teilgenommen haben. Das dürfte erklären, weshalb derselben Umfrage zufolge rund 80% der Verwalter eine anerkannte immobilienwirtschaftliche Ausbildung als Zugangsvoraussetzung für ihren Beruf fordern.
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