Verkauft ein Immobilieneigentümer seine Wohnung oder sein Haus, muss er den Interessenten über Schäden am Objekt informieren. Das gilt aber nur für Mängel, die bei einer ordnungsgemäßen Besichtigung nicht erkennbar sind. Treten solche verborgenen Schäden nach dem Kauf zu Tage beziehungsweise verstärken sie sich, ist der vorherige Eigentümer der Wohnung oder des Hauses nur dann schadenersatzpflichtig, wenn ihm nachgewiesen werden kann, dass er von dem Mangel wusste. Das geht aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg hervor (Urteil vom 7. November 2013, Az. 5 U 18/11).
Im zugrunde liegenden Fall hatte die Klägerin ein Fachwerkhaus erworben. Ein Jahr nach dem Kauf stellte sie fest, dass Balken des Fachwerks, die Einfluss auf die Statik des Hauses hatten, von Pilzen und Insekten befallen waren. Einem Sachverständigen zufolge sollten die notwendigen Sanierungsarbeiten die Eigentümerin rund 150.000 Euro kosten. Diese forderte daraufhin Schadensersatz vom vorherigen Eigentümer. Ihre Begründung: Beim Kauf des Hauses hätte er von dem Schaden gewusst, sie aber nicht darüber informiert. Sie berief sich dabei auch auf eine Klausel im Kaufvertrag, in der der Verkäufer bestätigte, dass ihm keine versteckten Sachmängel bekannt seien.
Kenntnis über den Schaden muss dem Verkäufer nachgewiesen werden
Das Oberlandesgericht entschied jedoch zugunsten des Verkäufers. Es konnte nicht bewiesen werden, dass der ehemalige Eigentümer von den Schäden am Haus wusste. Einige Jahren vor dem Verkauf war das Haus zwar umfangreich modernisiert worden und nach Ansicht der Klägerin hätte man bei den Renovierungsarbeiten die Schäden erkennen müssen. Es konnte aber zum einen nicht nachgewiesen werden, dass das Gebälk schon damals von den Schädlingen befallen war. Zum anderen hatte der Verkäufer des Hauses angegeben, in den Jahren vor dem Verkauf nicht darin gewohnt zu haben. In diesen Zeitraum waren auch die Modernisierungsarbeiten angefallen, die er nach eigenen Angaben weder beaufsichtigt, noch in Auftrag gegeben hatte. Die oben genannte Vertragsklausel sei dem Oberlandesgericht Brandenburg zufolge keine Garantie für die Mängelfreiheit der Wohnung, sondern lediglich eine Wissenserklärung. Zudem hatte ein Sachverständiger erklärt, dass der Schädlingsbefall an dem Haus auch von außen sichtbar gewesen sei. Schon deshalb könne man dem Gericht zufolge dem Verkäufer nicht vorwerfen, die Käuferin getäuscht zu haben. Er muss nur Auskunft über Mängel erteilen, die ein Kaufinteressent bei der Besichtigung nicht erkennen kann.
Wohnung vor dem Kauf gründlich prüfen
Fazit für Wohnungseigentümer: Verkäufer von Immobilien sind nur Schadensersatzpflichtig, wenn sie Schäden am Gebäude wissend verschweigen. Über Mängel, die bei einer normalen Besichtigung erkannt werden können, muss der verkaufende Eigentümer keine Auskunft erteilen. Potenzielle Wohnungskäufer sollten sich das entsprechende Objekt also immer genau anschauen – und bei Bedarf einen Fachmann hinzuziehen.