WEG-Verwaltung

Verkehrssicherungspflicht: Eigentümer versus Gefahrenquellen auf ihrem Grundstück (Teil 2 von 2)

Verkierhssicherheitspflichten

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Letzte Woche haben wir aufgelistet, welche Aufgaben die Verkehrssicherungspflicht Eigentümern von Immobilien abverlangen. Die Grundlage dazu bildete der Vortrag “Verkehrssicherungspflichten von Wohnungseigentümern und WEG-Verwaltern” der Rechtsanwältin Beate Heilmann. Die Veranstaltung wurde von der Verbraucherschutzorganisation wohnen im eigentum e.V. organisiert und fand am 15. Oktober 2013 in Berlin statt.

Wie sollte eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sich am besten verhalten, um ihrer Verkehrssicherungspflicht nachzukommen und Haftungsfällen vorzubeugen? Rechtsexpertin Heilmann rät Wohnungseigentümern, für ihre Wohnanlage einen detaillierten Pflichtenplan aufzustellen. Darin sollten die Wohnungseigentümer festhalten, welche Gefahrenquellen innerhalb und außerhalb des Gebäudes bestehen. Das Ziel der Verkehrssicherungspflicht sei, so Heilmann, alle zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um eine Sicherheitsstufe zu erreichen, die nach der allgemein herrschenden Verkehrsauffassung erforderlich ist. Soll heißen: Man kann nicht jeder theoretisch möglichen Gefahr vorbeugen. Es gilt, naheliegende Gefahren soweit wie möglich einzugrenzen.

Was? Wann? Wie oft? Pflichtenverzeichnisse schaffen Klarheit
Um das zu erreichen, müssen gesetzliche Vorschriften wie zum Beispiel die Räum- und Streupflicht selbstverständlich eingehalten werden. Für alle oben genannten Bereiche gibt es auch DIN Normen. Sie haben zwar keine bindende Wirkung wie Gesetze. Um im Haftungsfall abgesichert zu sein, ist es für eine WEG aber sinnvoll, sich daran zu orientieren. Insbesondere bei Maschinen oder Elektrogeräten können die Wohnungseigentümer sich auch nach dem Stand der Technik richten. In dem Pflichtenverzeichnis sollte ebenfalls festgehalten werden, was wann zu erfolgen hat. In dieser Stelle kann es sich lohnen, einen Fachmann hinzuziehen. So wird von Anfang an vermieden, dass die WEG Pflichten übersieht oder Prüfungszeiträume falsch ansetzt.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist Pflicht
Sind die notwendigen Maßnahmen zur Eindämmung von Gefahren in und um die Immobilie festgelegt, muss die WEG sie sinnvoll verteilen. Häufig wird zum Beispiel der Winterdienst vertraglich an die Mieter weitergegeben. Dabei ist zunächst wichtig, die Aufgaben Personen zuzuteilen, die körperlich und psychisch dazu in der Lage sind. Es ist zum Beispiel nicht zulässig, alte und gebrechliche Menschen zum Schnee Räumen zu verpflichten. Natürlich kann die WEG Maßnahmen an externe Dienstleister vergeben, zum Beispiel Reinigungsleistungen. Achtung: Auch wenn Aufgaben delegiert werden, bleibt die WEG haftbar. Sie muss trotzdem kontrollieren, ob die Arbeiten hinreichend ausgeführt wurden. Nur so kann die Verkehrssicherungspflicht vom Eigentümer der Immobilie erfüllt werden.

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