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Dass eine Eigentümergemeinschaft, die eine WEG-Verwaltung sucht, bei der Auswahl auf Seriosität und auf einen ausreichenden Versicherungsschutz achten sollte, wissen regelmäßige Leser unseres Infoportals schon seit Längerem. Neu ist allerdings, dass Wohnungseigentümer nach einer aktuellen Gerichtsentscheidung manchmal sogar ausdrücklich verpflichtet sein können, die Bonität der WEG-Verwaltung zu prüfen. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs gilt dies dann, wenn begründete Zweifel bestehen, ob ein Verwalter für seine Tätigkeit haften kann. Insbesondere wenn ein haftungsbeschränktes Unternehmen mit äußerst geringem Kapital die Verwaltung übernehmen soll, ohne dass ein Gesellschafter persönlich haftet oder eine Versicherung besteht, können Zweifel an der Bonität bestehen. Diesen Zweifeln muss eine WEG dann erst nachgehen, bevor sie die neue Verwaltung einsetzen darf.
Eine Eigentümergemeinschaft aus Karlsruhe hatte mehrheitlich ein Unternehmen mit der WEG-Verwaltung beauftragt, das als sogenannte „haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft“ eingetragen war. Eine solche Gesellschaft muss im Gegensatz zu anderen haftungsbeschränkten Unternehmen, wie beispielsweise einer GmbH, praktisch kein Stammkapital besitzen: Der gesetzliche Mindestbetrag für eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft liegt bei nur einem Euro (zum Vergleich: Bei einer GmbH müssen es mindestens 25.000 Euro Stammkapital sein).
Die Haftungsfähigkeit der Hausverwaltung erschien den Richtern zweifelhaft
Die gewählte WEG-Verwaltung besaß ein Stammkapital von 500 Euro. Diese Summe reicht bei weitem nicht aus, um für die Verwaltertätigkeit, etwa bei möglichen Fehlern, haften zu können. Der Geschäftsführer des Unternehmens übernahm darüber hinaus keinerlei persönliche Haftung. Zudem besaß die Verwaltung auch keine Haftpflichtversicherung. (Wie wir auf diesem Portal bereits berichteten, verlangen renommierte Verwalterverbände von ihren Mitgliedsunternehmen eine ausreichende Vermögensschadens-Haftpflichtversicherung.)
In diesem Fall stellte der Bundesgerichtshof (BGH) fest, dass „bei objektiver Betrachtung Anlass“ bestand, die Bonität der ausgewählten WEG-Verwaltung zu prüfen. Es gab also begründete Zweifel, ob das Unternehmen haftungsfähig war. Diese Zweifel, so urteilten die Richter, hätten die Wohnungseigentümer erst ausräumen müssen, bevor sie die Gesellschaft zum Verwalter bestellen durften. Denn auf eine solche Prüfung zu verzichten, verstieß nach Auffassung des BGH gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger WEG-Verwaltung.